不動産投資は、住宅のほかに、倉庫などの事業不動産に投資する方法もあります。投資先の不動産として倉庫を購入することにはどのようなメリット・デメリットがあるのでしょうか。倉庫を購入する際の流れも含めて解説します。

倉庫を購入・運用するメリット・デメリット

不動産投資として倉庫を購入し運用することのメリットとデメリットを紹介します。

メリット

倉庫を購入・運用することのメリットは以下のとおりです。

1.オーナーの出費が少ない
2.用途が複数ある
3.事業者であるため入居期間が長い
4.駅から遠くても需要がある

それぞれの詳細を説明していきます。

オーナーの出費が少ない

まずメリットとして、不動産オーナーの出費が少なく済むことがあげられます。倉庫内に設置する設備、現状変更のための費用、原状回復にかかる費用はテナント負担となるためです。

不動産投資が住宅の場合、設備の修繕をオーナーが負担することになりますが、事業用として倉庫を貸し出す場合、原状回復などのさまざまな費用、修繕費はテナントが出すことになります。

テナントが設置した設備を原状回復のために除去したり、現状変更を行ったり、オーナーが考える必要はありません。メンテナンス費用があまりかからず、管理も楽にできる点が倉庫を不動産投資の対象にするメリットです。

用途が複数ある

購入した倉庫を賃貸する際には、用途が限定されません。住宅に不動産投資する場合、用途は住宅になりますが、倉庫は貸し倉庫以外にもさまざまな使い道があります。

たとえば、カフェ、イベントスペースなどです。倉庫をオフィスとして活用することもできます。

さまざまな用途に変更できるということは、倉庫として利用したい企業に限らず、カフェとして使用したい事業主、イベントスペースとして利用したい法人など、さまざまなニーズに対応できるということ。倉庫なら、物件を貸し出す対象が広がります。

倉庫物件の活用例については、「倉庫の活用方法はさまざま！借り手を見つけるためには？」の記事で詳しく紹介していますので、こちらも参考にしてみてください。

事業者であるため入居期間が長い

倉庫の賃借人は事業者であることが多いです。それぞれが個人的な事情で退去する住宅の入居者と違い、事業者は少なくともその物件での事業が継続する間は入居することになります。

一般的に入居するテナントが設備投資を行いますから、費用をかけて設備投資をした物件をなかなか手放せない事情があるのも、事業者の入居期間が長い理由です。

一度入居が決まれば、基本的に年単位で入居期間が決まるため、倉庫オーナーは安定した収入が期待できます。入居期間が読めない住宅への投資と比べると空室リスクが抑えられる点も、不動産投資として倉庫をもつ利点といえるでしょう。

駅から遠くても需要がある

住宅の場合、駅から近い方が需要は見込めますが、倉庫は駅近でなくとも、物件の需要に大きく影響しません。

駅近よりも、道路付けや駐車スペースが十分にとれるかなど、出入りのしやすさが重視されます。駅近でなくても需要が見込めるのが倉庫の利点です。

競争の激しい立地条件を避けられますので、購入の対象も広がります。さらに、周辺の人口の増減も影響しないので、需要が見込める場所なら競争の少ない土地の倉庫を購入して運用することも可能です。

デメリット

一方、不動産投資として倉庫を購入し運用することのデメリットは以下のとおりです。

1.空室リスク
2.滞納・倒産リスク

それぞれのデメリットの詳細を見ていきましょう。

空室リスク

倉庫は事業者が借り手になることが多いため、入居期間が長く、安定した収入を得やすいと紹介しました。しかし、あくまで入れ替わりが激しくないから空室リスクが少ないだけで、空室リスクがないわけではありません。

退去してから次の入居者が見つかるまでの日数が長くなると、見込んでいた賃料が入らず、一方で維持管理費はかかり続けるため、収支がマイナスになってしまいます。

空室リスクになる主な原因は、以下の3つです。

1.賃料が割高である
2.倉庫に何らかの欠点がある
3.倉庫の魅力をアピールできていない

同じ条件であれば、賃料が安い倉庫に借り手を奪われてしまいます。長く空室が続くようなら、賃料の値下げを検討してみましょう。確かに、収入は減ってしまいますし、一度下げた賃料を再び上げるのは難しいですが、空室で無収入が続くよりはましです。

適正な賃料にしても、空室が埋まらなければ、倉庫自体に問題があるかもしれません。古かったり、使い勝手が悪かったりするなどです。リフォームやリノベーションで解消するのが望ましいでしょう。

それでも借り手が見つからない場合は、ターゲットを絞りきれていない可能性があります。倉庫そのものはもちろん、立地やアクセスなど、特定の業種に刺さる魅力があるはずです。

空室を解消するために何をするべきか、専門家である不動産会社にも相談してみましょう。

滞納・倒産リスク

借り手が見つかっても、賃料を滞納したり、倒産して払えなくなったりすると、オーナーにも多大な影響をおよぼします。賃料の回収が困難になるだけでなく、賃貸借契約を解除したり、強制的に退去させたりするのも容易ではありません。

早急に解決するためにも、督促は速やかに行い、契約書で賃貸借契約の解除や強制的な退去の条件について定めておくのが無難です。事前に管理を委託する不動産会社と相談して、備えておきましょう。

倉庫を購入するときの流れ

次に、倉庫を購入するときの流れについて説明します。なお、状況によってはここで紹介する倉庫購入の手順は前後することもありますので留意ください。

1．検討エリアを選定

まず、購入対象となるエリアを選定します。

■都市計画図で用途地域を確認
都市計画図には、決定した都市計画が縮図で示してあります。自治体ごとに作成される、市街化区域、市街化調整区域、用途地域がわかる図です。用途地域は建物や土地の制限を示したものになります。

それぞれの区分で、土地や建物、用途に制限がありますので、都市計画図を見て問題ないエリアから選定するようにしましょう。都市計画図については、都市整備局など、インターネット上で公開されていますので、すぐに入手できます。

■現地で確認
候補となるエリアに問題になるような制限がないか確認できたら、現地で立地、状態、道路付け、周辺環境、管理情報などを確認します。実際に現場を目にすれば、投資用に向いた倉庫かどうか判断しやすいでしょう。

2．相談先を見つける

■行政相談
用途土地など詳しい制限を知りたい場合は、選定したエリアの自治体にある都市計画課、建築指導課へ相談もできます。

■融資を受ける場合
物件が見つかったときにすぐに契約に移行できるように、倉庫購入で融資を受けようと考えている場合は、事前相談をおすすめします。理由は、事業用に所有する投資物件の審査基準は住宅用に比べて厳しく、期間も要するからです。

一般的に融資を受ける場合は、銀行に相談します。頭金を用意するローンのほか、購入費用すべてに融資を受けるフルローン、購入額を超えて融資を受けるオーバーローンなど、借入の方法もさまざまです。返済計画なども考慮の上、ご自身に合った借り入れをしましょう。

■事業用不動産に詳しい不動産会社へ
事業用不動産を購入したいなら、実績がある不動産会社に相談することをおすすめします。不動産会社なら、物件選定のしかた含め総合的に支援してもらえるためです。

倉庫の購入をお考えなら、事業用不動産の仲介や管理を行っており、業界最大級の実績をもつタープ不動産情報に相談ください。お客様の状況に合わせて、さまざまなご提案が可能です。

3．審査を通過した場合、融資の実行

融資を受けて倉庫を購入する場合、審査に通過し融資が行われることで、対象の不動産を購入できるようになります。購入時に行うのが、売買契約です。重要事項説明書を確認し、売買契約書を締結します。

まとめ

投資用物件としての倉庫の購入には、投資用の住宅とは違った魅力があります。倉庫を購入して運用することのメリット、デメリット、どちらもよく把握したうえで、ご自身に合った物件を探しましょう。投資用倉庫の購入は、事業用不動産に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。