タープ不動産情報です。
貸工場・貸倉庫の「リスク・トラブル回避の極意」を
お届けしておりますが、今回は原状回復を巡るトラブルについて
お伝えします。

造作の撤去費用を負担することも

原状回復を巡るトラブルに関しては、テナント側が
造作買取請求権を行使するおそれがある点に十分な
注意を払う必要があります。
不動産の借主は、契約を終えて退去する際に、
借りていた物件を元に戻すことが義務付けられています。
この原状回復義務の一環として、借主自らが取り付けた
造作についても、退去時に撤去することが必要となります。
ただし、借主が造作を施すことをオーナーが
承諾していた場合には、オーナーにそれを買い取るよう
求めることが認められています。これを「造作買取請求権」と
いいます。
借主としては、造作買取請求権が認められれば、造作を撤去する
費用を負担する必要がなくなり、そのうえ借主から造作の代金も
得られるのですから、原状回復に要するコストを大幅に
軽減することができます。
そのため、造作を置いたテナントはしばしば、退去時に
この権利を主張してきます。そして、最終的に裁判となった場合、
裁判官は、造作の存在によって建物の価値が増加して
いると判断すれば、テナントの請求を認めるのが一般的です。
造作の中には、エレベーターのように軽く数百万円はする、
非常に高価なものもあります。造作買取請求権が認められれば、
その買い取りのために、多額の出費を強いられることに
なるわけですから、オーナーにとっては金銭的に大きな
痛手となるでしょう。
このようなリスクを避けるために、テナントが造作を設置する際には、
「退去時に自らの費用で撤去すること」と「オーナーに対して
造作の買い取りを請求しないこと」を、契約書の中で
しっかりと約束させることが大切になります。

残置物がある場合

なお、退去したテナント（旧テナント）が、エアコンなど自ら
取り付けて利用していた物を、オーナーの承諾を得て
残していくこともあります。通常、そうした残置物は
次に入るテナントが引き続き利用することになります。
その場合、残置物が故障したような場合には、原則として、
オーナーが自身の負担で修理しなければなりません。
一般的に、賃料には、借りた建物に付帯している設備の
使用料も含まれているとみなされるからです。
したがって、残置物が故障した際に、オーナーの側で修理費を
出したくないのであれば、テナントがその負担を
負う事を約束させる必要があります。
具体的には、新たに入るテナントに対して「これは前の
テナントが残していったもので、撤去しようと思って
いますが、もし使いたいのであればそのままにしておきます。
その代わり、もし壊れたらそちらで修理してください」
などと事前に伝えておかなければなりません。
テナントが修理を自らの費用で行うことに同意した場合には、
その旨を書面の形で残すことを忘れないようにしましょう。

今回でリスク・トラブル回避の極意は終了となり、
次回より工場・倉庫投資のポイントをお伝えします。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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