タープ不動産情報です。
貸工場・貸倉庫の「リスク・トラブル回避の極意」を
お届けしておりますが、今回は“空室リスク”を解消する
4つのステップのうち、

ステップ3：建物に着目する
ステップ4：買い換えと建て替えも検討する

の2つを見ていきましょう。

ステップ3：建物に着目する

募集条件を見直し、さらに業種を絞ってアピールしても
「借りたい」というテナントが現れない場合には、
物件が何らかの問題を抱えており、市場ニーズを満たして
いない可能性があります。そこで工場・倉庫の問題点を
検討してうえで、その抜本的な改善を試みていきましょう。
具体的な改善手段としては、

①部分改善工事
②外装リノベーション
③買い換え
④建て替え

という4つの選択肢が考えられます。
まず、①部分改善工事とは、「シャッターが狭い」
「駐車スペースが少ない」など、物件をフル活用するうえで
障害となっている箇所に改修工事を施して、より利便性を
高めることを図るものです。
また、②外装リノベーションは、主として物件の見栄えを
良くすることを目的とした改修工事を行うことです。
貸工場・貸倉庫は、マンションとは異なり、外観が集客に
マイナスの影響を及ぼすことは基本的にありません。
しかし、中には経年劣化した物件を見て「古い建物は
嫌だ」と敬遠する人もいるでしょう。そうした見かけを
気にするようなタイプの人も意識したリノベーションを
施すことで集客力をアップしていきます。
リノベーションの具体例としては、「デザイナーに依頼して
建物のデザインを一新する」、「間接照明を使ってお洒落な
倉庫のイメージを創る」などの方法が考えられます。
さらには、特定のターゲットを対象とした「ターゲット
リノベーション」も有効な選択肢となるでしょう。
たとえば、小さな部屋をたくさん造ってシェアハウスに
したり、デザイナーに依頼して内装をお洒落にしたり、
といったリノベーションも効果的です。

ステップ4：買い換えと建て替えも検討する

これらの方法によっても、テナント付けが難しいような
場合には、さらに買い換えかもしくは建て替えも検討
しましょう。
買い換えは、現在運用している物件を売却して、より
良い条件の物件を購入することです。たとえば天井の
低い工場を土地ごと売って、より天井高のある物件を
買い直すようなケースです。売却代金で新たな物件の
購入資金を準備できるメリットがあります。
一方、建て替えは、土地はそのままで地球環境に応じた
最適な用途に合わせた工場・倉庫に建て替えることです。
テナントが見つからない場合の対策にとどまらず、収益
向上を図る手段としても有効です。

このように4つのステップを活用することにより、
ほぼ間違いなくテナントを確保することが可能と
なるはずです。個々の状況やかけられる予算などに
応じて、どの方法を選択すべきかは異なってくる
でしょうから、物件の管理を依頼している管理会社に
相談するなどして、ベストと思われる手段を選択して
みてください。

次回からは、「滞納リスク」について詳しく見ていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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