タープ不動産情報です。
貸工場・貸倉庫の「リスク・トラブル回避の極意」を
お届けしておりますが、今回より“滞納リスク”の回避方法に
ついてお伝えします。

賃料の滞納リスクは裁判になる前の対処が重要

賃料の滞納は空室リスクと同様に直接収入に影響してくるだけに、
オーナーにとっては大変悩ましい問題といえます。
とりわけ、テナントの経営状況が悪化し、資金難に陥ったような
場合には滞納リスクが一気に高まります。一般的に、キャッシュが
回らなくなった企業は、仕入れ先など取引相手への支払いや
従業員の給与払い、銀行への返済を優先させ、賃料に支払いを
後回しにする傾向が見られるからです。
もちろん、テナントが賃料を支払わなければ、オーナーは
契約を解除することが可能です。しかし、そのために
訴訟を起こしたとしても、裁判所は賃料不払いを理由とする
解約を簡単には認めてくれません。
たとえば、「借主が2か月間賃料を支払わない場合、貸主は
契約を解除できる」と契約書の中で定めていれば、テナントが
2か月間賃料を滞納したような場合、問題なく解除できると
思うはずです。
しかし、過去の裁判例では、滞納期間が3ヶ月以上に及んで
いなければ、裁判所は契約の解除は認めません。
また、訴訟の結果、解除が認められたとしても、テナントが
自主的に退去しない場合には、強制執行の手続きも
必要となります。そのために掛かる手数料と訴訟費用は、
優に100万円を超えることもあります。それらの費用は、
オーナーが負担しなければなりません。

支払いが少しでも遅れたら
迅速に督促し合意書を作成する

このように、訴訟にかかる手間やコストなどを考えると、
滞納トラブルを裁判の形で解決することは、必ずしも
得策とはいえません。できるだけ訴訟は避け、問題が
生じた段階で早期の対策を取ることが望ましいでしょう。
まず、賃料の支払いが少しでも遅れたら、時間を置かず
直ちに督促しましょう。その際に、「遅れてしまって
申し訳ない。すぐに払うから」などとテナントが応じてきた
場合には、滞納している金額と、支払予定日を合意書の
形で残しておきます。
このように、テナントが滞納した事実とオーナーが督促した
事実を文書化しておけば、支払予定日に結局支払われず、
やむを得ず裁判になったとしても、訴訟を有利に進められる
でしょう。すなわち、「オーナーの督促に対して○月○日
までに支払うことを約束したのに、テナントが約束を
守らなかったのは不誠実だ」などと裁判所に判断され、
解約が認められる判決を得やすくなるはずです。
なお、オーナー自身が督促することをためらわれるのならば、
不動産会社に依頼することをお勧めします（その場合には、
弁護士法違反になるのを避けるために、賃料の支払いの
督促だけでなく、物件の管理を依頼することも必要と
なります）。

次回も引き続き「滞納リスク」について見ていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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