2020年4月1日から「令和2年度税制改正大綱」が施行され、海外の不動産を利用した節税対策ができなくなってしまいました。どのように改正され、どのような影響があるのか詳しく紹介します。

所得税の改正「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」とは？

まずは、令和2年度税制改正大綱の「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」について見てみましょう。

2020年（令和2）4月に改正された内容をおさらい

これまでは国内外を問わず、建物を所有して不動産事業を行っていると、法定耐用年数に応じて一定額を減価償却できました。減価償却された金額は経費として計上できるため、収入からその分が控除されて、所得税や住民税を減らせます。

法定耐用年数は木造の建物で22年、鉄骨鉄筋コンクリート造で47年です。個人で所有する場合、建物の償却は「定額法」で、毎年の経費として計上できます。

これは新築で取得した場合です。中古で取得した場合は、築年数に応じて残りの法定耐用年数で減価償却を行います。

法定耐用年数を過ぎた建物は「簡便法」という計算方法が適用され、法定耐用年数の20％が減価償却できる年数です（小数点以下は切り捨て）。木造なら4年、鉄骨鉄筋コンクリート造は9年になります。

今回の「国外中古建物の不動産所得に係る損益通算等の特例」では、令和3年（2021年）分の確定申告から、以下の条件を満たすときに、減価償却した金額を経費に計上できなくなりました。

・海外で所有する法定耐用年数を過ぎた建物である
・その建物による事業所得（家賃収入など）がある
・不動産事業の収支を計算すると赤字になる

不動産事業で生じた赤字は、給与などほかの所得と損益通算できるため、ほかの所得で黒字になっても、所得税や住民税を減らせます。

減価償却される金額の支出は、財産を購入した時に発生していますから、何の費用負担もなく節税対策ができるわけです。実際に海外の中古物件で節税する方法は、富裕層を中心に人気でした。

なお、もうひとつの特例として、減価償却できなかった分は、不動産を譲渡したときの課税価格（譲渡所得）を計算するときの対象にはなりません。

通常であれば、課税価格は「不動産の売却益－（取得費＋譲渡に伴う経費）」で計算されます。このとき、取得費からは譲渡までに減価償却した金額が引かれるため、築年数が経つほど少なく計上されるものです。

けれども、今回の法改正によって減価償却できなかった分は取得費から引かれなくなるため、売却益から控除される金額が多くなり、税金も少なくなります。

海外不動産にかかる税金をおさらい

不動産にかかる税金は、大きく分けて3種類です。購入時に発生する「取得税」、毎年課税される「固定資産税」、家賃などの事業収入を得ているなら「所得税」、売却時も譲渡所得に対して所得税が課せられます。

税制は国によって異なるため、必ずしもすべての税金が発生するわけではありませんが、基本的に日本以外の不動産であっても同じです。

なお、取得税や固定資産税は、その不動産がある国だけで課税されます。日本では課税されません。一方、所得税は海外の不動産であっても、その国だけでなく、日本でも課税対象です。

ただし、そのままでは二重課税になってしまうため、不動産のある国で納税している場合は、日本で「外国税額控除」を受けられます。

ちなみに、海外の不動産を無償や、相場から大きくかけ離れた価格で取得したときは要注意です。贈与とみなされて、贈与税を導入している国はもちろん、日本でも課税されてしまいます。

海外への不動産投資に影響があったのはどのようなところか

日本国内だけで考えると、法定耐用年数を過ぎた木造の建物は需要が少ないため、それほど価値もありません。たとえ簡便法によって4年で減価償却できたとしても、1年で経費に計上できる金額は微々たるものです。

一方、アメリカでは法定耐用年数を過ぎた木造の建物でも需要があり、それなりの資産価値があります。

アメリカの中古住宅に資産価値があるのは、主に3つの理由があります。

まずは、「建物を築年数ではなく、現状で評価する」ところです。築年数が経っていても、こまめに手入れが施されている建物であれば、高く評価されます。そのため、アメリカでは住人がメンテナンスやDIYに熱心です。

「行政の規制によって新築の建物が少ない」ところも影響しています。アメリカでは、建物を新築するまでに多くの手間がかかり、行政からの許可も必要です。新築の建物が増えないので、必然的に中古住宅に住まなければいけません。

日本と比べて「木造の建物の寿命が長い」ところも、資産価値を高める一因となっています。

日本では湿気や地震の影響を受けやすく、木造の寿命はそれほど長くありません。アメリカは多くの地域で両方とも無縁ですから、22年はもちろん、築100年でも問題なく住める木造の建物があるほどです。また、日本よりもふんだんに木材を使い、頑丈に作られています。

日本の富裕層はそこに目をつけて、築22年を経過した木造の建物を購入し、不動産事業を行って節税対策をしてきました。けれども、令和3年分の確定申告から、この方法は使えません。

今後は節税対策ではなく、「キャピタルゲイン（売却益）」や「インカムゲイン（家賃収入）」を期待できる不動産投資へシフトするでしょう。

海外不動産にかかる税金を考慮した対策はあるか

今回の改正が適用されるのは令和3年分の確定申告からなので、まだ若干の時間はあります。その間にどのような対策を取ればいいのでしょうか。

まずは各国の不動産税制をリサーチ

先述のようにキャピタルゲインやインカムゲインを期待できる不動産投資にシフトするなら、その国の税制について知っておかなければいけません。税金の有無や税率によって収益は異なるからです。

また、国によっては外国人の不動産取得に制限がかかっている場合もあります。不動産を取得してから売却するまでの流れを調べて、事業として成立するのか確認したいところです。

シンガポール、タイ、フィリピン、インドネシア、マカオ、中国など

これらの国では、外国人の土地の取得が認められておらず、「コンドミニアム」という宿泊用の居室のみ購入が認められています。

マレーシア：政府の認可を得れば取得可能

マレーシアでは、政府の認可を得て取得した不動産を5年以上所有すれば、譲渡したときの売却益が非課税になります。相続税や贈与税も発生しません。

いずれも日本では課税されてしまいますが、「外国税額控除」によって年間の税額から海外の所得の割合を掛け合わせた金額が控除されるので、その分だけお得です。

無理に動かないということも大切

日本の税制では、建物を譲渡したときの所有期間が5年以下なら所得税と住民税を合わせて39.63％、5年超なら20.315％の税率が適用されます。

もし、海外の不動産の所有期間が5年以下なら、5年超になるまで所有して家賃収入を受け取るほうがプラスになるでしょう。

また、先ほどのように減価償却されなかった分を、譲渡時の課税価格を減らすために活用する方法もあります。

このように税制が改正されても、焦って動かずに様子を見れば、無駄に損するのを防げるでしょう。

信頼できる不動産の専門家へ相談

これまでに紹介した対策は、あくまでも一例であり、ほかにもさまざまな方法があります。ひとりで過不足なく確定申告するのは心もとないでしょう。海外不動産の税務に精通した専門家に相談すると安心です。

海外不動産についてのお問い合わせはタープ不動産情報へ

タープ不動産情報では、海外不動産の投資についてもご相談を承っています。物件の紹介や資産のコンサルティングはもちろん、税理士など税務のプロとも連携して、トータルサポートが可能です。

今回の改正でお悩みの際は、ぜひタープ不動産情報へご相談ください。

まとめ

令和2年度税制改正大綱では、海外で所有する法定耐用年数を過ぎた建物で不動産事業を営む際、赤字になると減価償却した分を費用として計上できなくなりました。

対策としては、売却益や家賃収入を重視した投資にシフトするなどの方法がありますが、まずは専門家に相談しながら、所有し続けるか売却するか見極めたほうが良いでしょう。