タープ不動産情報です。
前回に引き続き、工場・倉庫投資の投資効果について
お伝えします。今回はキャッシュフローについて見ていきましょう。

マンションと倉庫～手元にお金が残るのは？

前提は、当初利回りが同一のマンションと倉庫の新築を、
購入・運用した場合の収入とコストを比較してみましょう。
これによって、10年間、20年間と長期間運用したときに、
マンションに比べて工場・倉庫のほうがはるかに多くの
お金を手元に残せることがわかるはずです。
比較対象とするマンションと倉庫の概要は以下の通りです。

【マンション】
①仮定所在地
埼玉県戸田市上戸田（戸田駅徒歩5分）
②予算
10,000万円
③表面利回り
5％
④土地面積
220㎡（約66.55坪）
⑤建物
鉄骨造2階建て
200㎡（20.8㎡×8世帯と共用スペース）
⑥土地取得費
5,200万円
⑦土地取得単価（路線価の1.5倍）
路線価15.7万円×1.5×220㎡
⑧建物取得費（新築）
24万円／㎡×200㎡＝4,800万円
⑨賃料計算方法
500万円（月額41.6万円）
※8世帯（20.8㎡）×5.2万円

【倉庫】
①仮定所在地
埼玉県戸田市笹目（戸田駅1.5㎞主要道路沿い）
②予算
10,000万円
③表面利回り
5％
④土地面積
308㎡（約93.17坪）
⑤建物
鉄骨造2階建て
305㎡
⑥土地取得費
6,800万円
⑦土地取得単価（路線価の1.5倍）
路線価14.7万円×1.5×308㎡
⑧建物取得費（新築）
10.8万円／㎡×305㎡＝約3,200万円
⑨賃料計算方法
500万円（月額41.48万円）
※305㎡×1,360円／㎡

このように、マンションと倉庫いずれも購入予算は10,000万円で、
表面利回りは5％です。つまり、1年間で500万円の賃料収入を
得ることができます。

収支の差は20年で2,000万円以上

それでは、それぞれの収入・支出がどのような推移を辿ることになるのかを
確認していきましょう。

ます収入については、スタート時点では同じ利回りからスタートするので
変わりませんが、マンションは「経年劣化が及ぼす賃料への影響」により
毎年賃料が下落していきます。一方、倉庫は空間に価値があるので築年数が
賃料に大きく影響することはありません（新築マンションの賃料は、一時的に
数年間は上がりますが、ピークとなった後は下がり続けます）。
その結果、倉庫の賃料収入は10年たっても、20年たっても変わらず、
このケースでは10年後で5,000万円の総収入を、20年後で10,000万円の
総収入を得ることができます。一方、マンションは10年後で
約4,952万円、20年後で約9,317万円の総収入となります。

また、支出については、マンションは物の維持に関して共用部の清掃費、
給湯器やエアコンなどの設備費用などが経年劣化により発生します。
さらに、退去時にはリフォーム代も必要となります（本ケースでは
ワンルームマンションの平均退去期間を3年とし、賃料の3ヶ月分を
リフォーム代として計算しました。）
一方、倉庫は建物の清掃や退去時のリフォームなどは全てテナントが
自ら負担して行いますので、貸主にかかる費用負担は特別な場合を除き、
原則として発生しません。

こうした収入・支出の結果をまとめると、以下のようになります。

このように、収支に関しては10年間で約791万円、20年間で約2,170万円もの差が
もたらされることになります。
また、将来、建物の老朽化が激しくなり建て替えを考えた時に、
マンションは入居者に対して立退料を支払わなければなりません。
しかし、倉庫はテナントが空いたタイミングで建て替えるか否かを
検討すればよいので、立退きの問題は発生しないでしょう。

次回からは工場・倉庫投資の成功事例を取り上げます。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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