古い倉庫を所有していると、「あとどのくらい持ちそうか」といった具合に、オーナーは建物全体の寿命が気になるものです。

では、一般的に倉庫の寿命とは何年くらいなのでしょうか。この記事では、倉庫の寿命に対する考え方と、倉庫の寿命を延ばす方法について解説していきます。

倉庫の寿命

ひとくちに「倉庫」といっても、構造も使われ方もそれぞれ異なるため、一括りに寿命について考えるのは難しいです。とはいえ、オーナーであればある程度の年数は把握しておきたいものでしょう。

倉庫の寿命の考え方として参考になるのが、「法的耐用年数」「経済的耐用年数」「物理的耐用年数」の3つです。まずは、3つの耐用年数について解説します。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、国が定めた資産ごとの耐用年数をいいます。企業が固定資産の耐用年数を故意に低く見積もってしまわないよう、税法上の公平性の観点から定められているものです。

一般的に「耐用年数」「建造物の寿命」といえば、法的耐用年数を使います。金融機関が、事業用資産の融資期間を決定する際にも用いられることがある耐用年数です。

建物の構造や用途などで法的耐用年数は異なり、倉庫の場合は以下のように法的耐用年数が定められています。

・木造の倉庫：15年
・鉄骨造倉庫：34年
・鉄筋コンクリート（RC）の倉庫：38年

経済的耐用年数

経済的耐用年数は、収入と支出に注目したもので、建物が経済的な価値を有する残りの期間を表します。建物が資産としての価値を失うまであとどのくらいかという指標です。

建物を個別に見る必要がありますから、法定耐用年数のように資産の種別や用途ごとに公表される年数ではありません。

不動産鑑定士に依頼して経済的耐用年数を算出してもらいます。建物の使用状態にもよりますが、一般的には法定耐用年数よりも年数が長いです。

物理的耐用年数

物理的耐用年数は、劣化など物理的要因を含めて、使用可能と判断される耐用年数のことをいいます。

法的耐用年数は法律上のもの、経済的耐用年数は建物の価値で考えるものですので、実際にどれくらい使えるのかということであれば、物理的耐用年数が建物の寿命に近いです。

物理的耐用年数も、経済的耐用年数と同様に個別で建物を確認する必要があるため、一級建築士や技術士などに依頼して年数を算出してもらいます。

倉庫の寿命を延ばす方法

法的耐用年数、経済的耐用年数、物理的耐用年数はあくまでもその時点での目安です。倉庫の寿命を延ばすには、必要なタイミングで手を加える必要があります。

倉庫の寿命は使用環境によって変動する

前述したように耐用年数は目安であるため、必ずしもその耐用年数まで使える保証ではありません。耐用年数を超えて使用できることもあります。

倉庫の寿命は、用途や建設地域、気候など、使用環境によって変動するためです。同じような倉庫でも、使用環境が変われば寿命も変わります。

重要なのは、「決まった使用環境の中でどれだけ長く使えるようにするか」です。倉庫の寿命は、使用環境に左右されるとはいっても、定期的な点検とメンテナンスにより、使用可能期間である物理的耐用年数を延ばすことができます。

点検箇所とメンテナンス方法

倉庫の寿命を延ばす方法にはどのようなものがあるか、点検しておくべき箇所とメンテナンス方法を見ていきましょう。

外装

屋根や外壁などの外装は、常に風雨にさらされるため劣化の早い箇所です。ひび割れはないか、水漏れしていないか、崩れている箇所はないか、シーリング材は剥がれていないかチェックしていきます。

外壁にひび割れや水漏れがあると、カビの原因になるだけでなく、建物自体の劣化を早めてしまうため、しっかりチェックして早期に修繕を行うようにしましょう。

メンテナンス方法は劣化具合や状態によってさまざまで、「屋根のふきかえ」「外壁の塗装や張り替え」「防水処理」「ひび割れやコーキングの修繕」などがあります。

内装

内部で作業する倉庫では、内装材も傷みやすいです。建具や内壁などを見て、汚れや痛みの激しい箇所がないかチェックします。内装の構造や材料は使用用途によって異なりますので、その特性にあったメンテナンスが必要です。

設備

電気設備や給排水設備の状態も確認していきます。チェック項目は、「水漏れはないか」「サビの進行はどうか」「水が出にくいなどの不調はないか」「不具合は起きていないか」などです。

目視ではわからない部分が劣化していることもあるので、普段は目にしないような部分も注意して確認するようにしましょう。

倉庫の用途によっては設備関係の劣化のスピードが早いこともあるため、一般的な交換目安で考えるのではなく、状態を見てメンテナンスの判断をするようにします。

構造

建物の基礎、梁（はり）、柱、床などの構造部分を見るときは、「ひび割れがないか」「サビが進行していないか」「梁にたわみがないか」をチェックしていきます。

ただし、構造部分は見た目では判断しづらい部分なので注意が必要です。定期的に専門家に問題がないか見てもらうのが良いでしょう。

構造部分に修繕が必要な場合は、補強や建て替えなど、状態に合わせたメンテナンスを行います。

使わなくなった古い倉庫はどうすればいい？

ここまで説明したように、定期的に必要な部分の点検とメンテナンスを実施すれば、倉庫の寿命は延ばすことが可能です。とはいえ、倉庫の寿命を延ばすメンテナンスは、あくまでも「今後も利用し続ける」ことが前提の処置です。

では、使わなくなってしまった古い倉庫の場合はどうすればよいのでしょうか。ここでは、使っていない倉庫の活用方法を4つ紹介します。

解体する

使わなくなった倉庫であっても、劣化による崩壊や害虫の発生などを防ぐために、必要最低限のメンテナンスは実施しなければなりません。倉庫があり続ける限りは、使用している・使用していないに関わらず、メンテナンス費用が定期的にかかることになります。

倉庫を解体してしまうのも方法のひとつです。解体時に解体費用はかかるものの、メンテナンス費用とは違い一時的な出費です。継続してかかるメンテナンス費用が大きい場合や費用の出費を抑えたいときは、倉庫の解体も候補に挙がります。

貸し倉庫にする

倉庫をそのままの状態で残して、貸し倉庫にするのも活用方法のひとつです。倉庫を貸し出せば、倉庫のオーナーは賃料を得られます。倉庫を使わないまま単に放置するよりは、有意義な使い方といえるかもしれません。

なお、貸し倉庫として貸し出した場合、内装工事は借り主が行うことになります。貸し出す前に内装を変えるなど、オーナー自らがリフォームする必要はありません。

そのままの状態で貸し出せるので、手間もかからず、借り主さえ見つかればすぐにでも倉庫を活用できます。

売却する

解体せずに、倉庫の状態で売却する方法も考えられます。売却することのメリットは、売却代金としてまとまった資金を得られることです。

事業を継続している場合は、売却で得た利益を元手に新たに倉庫や建物を購入するなど、事業資金として活用できます。

基本的にはそのままの状態で売却することがほとんどです。修繕費用などがかからない点も売却の特徴といえるでしょう。

専門家に相談する

ここまで紹介した以外にも、使わなくなった古い倉庫にはさまざまな活用法が考えられます。とはいえ、数多くの中から自分に適した活用法を見つけことは、事業用不動産に詳しくなければ難しいでしょう。

倉庫の最適な活用方法について知りたいなら、専門家への相談がおすすめです。

事業用不動産に強いタープ不動産情報なら、倉庫の状態診断、管理、解体、売却など、ワンストップで幅広い対応が可能です。

所有する倉庫のメンテナンスに関する悩みはもちろん、使わなくなってしまった倉庫の活用法についても、ぜひタープ不動産情報までご相談ください。

まとめ

倉庫の使用状況によって建物は劣化しやすくなり、倉庫自体の寿命も短くなります。倉庫をできるだけ長く使えるようにするには、定期的な検査とメンテナンスの実施が必要です。

とはいえ、「寿命を延ばしてまで今後も倉庫を使用するつもりはない」ということであれば、解体や売却など、ほかの活用方法を検討してみるのがおすすめです。