前回に引き続き、今回の民法改正でいわゆる「瑕疵担保」の規定にどのような影響が出るのかを見ていきます。

売り主が不動産業者で買い手が一般の個人の取引の場合、物件の引き渡しから2年以上の期間について瑕疵担保責任を負う特約以外で、民法の規定より売り主が有利となる特約を結んではならない規定が宅地建物取引業法に定められています。もし、瑕疵担保責任について売り主に有利な特約（例えば、瑕疵の範囲をある部分のみに限定するなどの特約）を付して契約した場合は無効、つまり民法の規定通りとなります。
今回の民法改正においても宅地建物取引業法の規定は残るので、売り主が不動産業者の場合、売り主は契約不適合責任について物件の引き渡し日から2年以上、負担しなければならないことになります。

この点についてはこれまでと同様なのですが、瑕疵担保が契約不適合になることで変化が起こる可能性があります。契約不適合とは「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないもの」と規定されているので、住宅の場合、品質について契約の内容に適合しない場合が主な論点になりそうです。不動産会社である売り主は契約の段階までに（実際には販売の段階から）契約の内容に適合する品質を定義しておかざるを得ないでしょう。

例えば、売り主が不動産会社となるリフォーム済みの中古マンションなどは、どの部分をどのように交換し、何をもってグレードアップしたのかをきちんと説明できる状態にしておかないと、買い手から追完請求や代金減額請求をされかねないリスクが高まります。今回の民法改正で、見える部分だけリフォームした物件なのか、見えない部分まで手を入れた物件なのかを事前に明確化せざるを得なくなる、つまりよりよいリフォーム物件が出てくる環境が整う可能性があるのではないかと考えられています。

一方、一般消費者同士の中古住宅の売買の場合、大きな変化は起こりにくいのではないかと考えています。というのは、契約不適合責任は瑕疵担保責任と同様、任意規定だからです。つまり契約不適合責任を免責にしたり、契約不適合の範囲を限定したりしても法的に問題はありません。
実際、一般消費者同士の取引の場合、瑕疵を建物構造上、主要な部位の木部の腐食や雨漏り、給排水管の故障、シロアリの害に限定するのがほとんどです。瑕疵という言葉のわかりにくさゆえに仕方のないことだったとは思います。ただ、中古住宅の状態について売り主と買い手が想定しているものが異なっていようがいまいが、取引の当事者にしっかり考えてもらうことをせず、一定のところで仲介会社が線引きしているのが実情です。
民法改正後も同じように契約不適合を限定することになる可能性が高いと思います。もちろん、限定された部分については、追完請求や代金減額請求できる権利が追加されますが、実質的には民法改正前と大きく状況が変わることはなく、せっかく品質を定義して取引できるチャンスがあるのにそれをさせない市場のままとなる可能性がありそうです。

契約の目的に合った品質は本来、売り主と買い手がきちんと理解したうえで合意すべきものです。それが簡単ではないために定型化したものを利用するのはわかりますが、それをうのみにするのがよいとは思えません。
売り主が設定した品質が低い場合、例えば契約不適合責任を免責にしたりすると、価格は当然、低めになります。一方、品質が高ければ価格は上がるのが自然ですから、売り主側で瑕疵保険に加入することで価格を上げることも増えてくるかもしれません。

一方、買い手は瑕疵保険という限定された部分の品質保証だけでは不安かもしれません。売買契約上の契約不適合を限定されるとすればますます不安です。そうなると、買い手は、契約前にできる限り広い範囲で建物調査（インスペクション）を実施し、自分の契約の目的に合った品質なのか、自ら確認することも必要になってくると思います。
取引される目的物が、契約の目的に対してどのような状態にあるのかを売り主と買い手ですり合わせて合意する。売り主が定義した状態を買い手がきちんと理解したうえで買う。交渉によってその状態について定義を修正して合意するといった作業をすることが当然のこととなり、よりよい取引ができる環境を醸成する。民法改正はこうしたことを私たちに促そうとしているのではないでしょうか。

今回も最後までお読みいただきありがとうございました。

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