不動産投資信託（REIT）市場で二極化が鮮明になっています。3月に乱高下した東証REIT指数は新年度に入り膠着していますが、個別に見ると物流系の上昇が際立つ一方で商業系やオフィス系は軟調です。世界的な追加金融緩和による低金利環境で、相対的に高い利回りを狙う資金が流入しやすいものの、投資家はコロナ禍の長期化を見据えて銘柄選別を強めているようです。

マネーが向かっているのが物流系のREITです。背景には新型コロナの影響が長期化した場合、物流系は収益面の耐久力が高いとの見方があります。外出自粛で休業する施設も多い商業系などに比べた相対的な強さに加え、「巣ごもり」消費の通販拡大で倉庫需要はむしろ伸びるとの期待もあります。現在、複数テナントが入るタイプの大型物流施設の空室率は低下傾向のようです。

一方、ここにきて休業する施設が相次ぐ商業系への懸念が強まっています。今後はテナントが賃料減額や猶予を求める動きが本格化するとみられています。ある不動産投資法人は4月の決算資料で、2021年2月期に都市型商業施設のテナントの2割が退去した状況が半年続くとの想定を盛り込みました。
オフィス系にも不透明感が残ります。3月の東京都心のオフィス空室率は1.5%で9カ月ぶりに上昇し、在宅勤務の普及でオフィス需要の減少が引き続き予想されています。

REIT市場では急落した銘柄の一部に海外ヘッジファンドなどの買いが入っていますが、新型コロナの収束が見えないなかでは「東証REIT指数は膠着期間が長引く可能性が高い」とみられています。
3月の急落相場を経て、REITは「ディフェンシブ資産」という位置付けに揺らぎが生じており、銘柄選別の重要性が増しているようです。

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