不動産賃貸においては、オーナーに無断で借主が転貸借することは禁じられていますが、一方で「サブリース」とうサービスも存在します。両者に違いはあるのでしょうか。それぞれの意味や特徴、利用するときの注意点について紹介します。

転貸借とサブリースに違いはある？

まずは、転貸借とサブリースの定義について知っておきましょう。

転貸借とサブリースは同じ

賃貸物件に限らず、誰かから借りたものを第三者に貸すことを「転貸借」といいます。「又貸し」といえば分かりやすいかもしれません。

賃貸物件の転貸借は当事者が増えてトラブルも起こりやすいため、民法の第612条で賃貸人（オーナー）の承諾を得なければできないと定められています。万が一、賃借人が違反すると、賃貸人は契約の解除が可能です。

もちろん、賃貸人が承諾すれば、賃借人が転貸借しても問題はありません。このとき、賃貸人と賃借人の間で結ぶ賃貸借契約を「マスターリース」、賃借人（転貸人）と転借人の間で結ぶ転貸借契約を「サブリース」といいます。

つまり、転貸借とサブリースは同じ意味です。

ただし一般的には、不動産会社などの業者が、オーナーから物件を一括で借り上げて転貸するサービスを「サブリース」と呼びます。このとき、オーナーと業者が結ぶ契約がマスターリース、業者と入居者が結ぶ契約がサブリースです。

それぞれの特徴は？

普通の転貸借では、オーナーにこれといったメリットはありません。せいぜい転貸人（賃借人）が転借人から中間マージンを受け取れるくらいです。むしろデメリットのほうが数多くあります。

たとえば、主となる賃貸借契約が終了すると、転貸借契約も終了するのが原則です。しかし、借地借家法では借主が保護されているため、転借人にもオーナーから事前に契約の終了を伝えないと、対抗されて居座られてしまいます。

契約の終了によって、賃借人の契約が転借人にも引き継がれると考えられるからです。これを防ぐためには、遅くとも6ヶ月前までに転借人にも主契約の終了を伝えるという、手間のかかる対応を行う必要があります。

もし、転借人との契約が継続された場合、退去時に敷金を返却するのはオーナーです。そのため、賃借人（転貸人）から事前に受け取っていなければいけません。

一方、業者がサービスとして行うサブリースは、オーナーにとっても多くのメリットがあります。たとえば「家賃保証」もそのひとつです。

通常は空室が発生すると賃料は入ってきませんが、サブリースでは空室や滞納があったとしても、一定の家賃が保証されます。そのため、収益を安定させやすい運用方法だといえるでしょう。

また、管理業務も業者側が担ってくれるので、オーナーの手間を削減できます。

管理業務には入居者の募集や対応、家賃の徴収、建物の維持管理、修繕などがあり、これらをオーナーだけで行うのは大変です。特にトラブルなどが発生した場合、対応に慣れていないと解決まで苦労してしまうでしょう。

サブリースにすると、オーナーは毎月振り込まれる家賃収入を受け取るだけです。オーナー自身で管理するよりも、収支管理や確定申告が簡単になります。

サブリースを行う業者は、主に不動産会社や建設会社などです。居住用不動産だけでなく、事業用不動産を対象にしているところもあります。

転貸借・サブリースの注意点

ここまで紹介したように、サブリースは物件オーナーにとってはメリットあるサービスです。とはいえ、いくつか注意点もあります。利用する前に問題がないか確認しましょう。

賃料収入が減少する

サブリースでは、自分で管理するよりも家賃収入が少なくなる可能性があります。相場は、満室で得られる家賃収入の8～9割です。それ以下のところもあります。

管理業務にかかる費用を考えれば、家賃収入が少なくなるのは仕方がないことかもしれません。さらにサブリースでは空室時の家賃保証も発生します。

とはいえ、管理業務だけを委託するのであれば、手数料は家賃の5％程度です。礼金や更新料も自分の収入になります。もしも満室を見込める物件なら、サブリースを利用するメリットはないといえるでしょう。

また、家賃保証には「免責期間」が設けられているのが一般的です。免責期間とは、空室が発生してから一定期間が過ぎるまでは、その分の家賃が支払われないという仕組みです。

そのため、期間よりも空室が長く続かないと、場合によっては損してしまうこともあるでしょう。免責期間は1～6ヶ月と幅があるため、できる限り短いところを選ぶのがおすすめです。

なお、管理業務の中で修繕や退去後の原状回復にかかる費用は、オーナーの負担になる場合があります。どちらがどこまで負担するのか明確にしておきましょう。

減額や解約の可能性がある

サブリースで設定される家賃は、2年ごとなど定期的に見直され、建物の状態や入居状況などに応じて、減額を求められる可能性があります。

逆に、増額はまずありません。減額されると収支計画が狂ってしまうでしょう。

オーナーが自分で管理していても、一度減額した家賃を再び増額するのは容易ではありません。だからといって、途中でサブリースを解約すると、高額の違約金を払わなければならなくなってしまいます。サブリースの契約は、30年など長期に設定されているのが一般的です。

長期にわたって家賃が変わらないと謳っている業者も存在しますが、もし経営に無理があれば、途中で倒産して収入が途絶えるかもしれません。

どのような条件で、どれくらい減額されるのか、事前に知っておきましょう。業者が倒産するリスクを防ぐために、企業情報や財務情報についても調べておきたいところです。

入居者を選ぶことができない

サブリースでは、業者が入居者を選びます。オーナーは一切関与しません。そうなると、自分では選ばないような人が入居する恐れがあります。

入居者のトラブルは業者が対応しますし、オーナーが責任を負う必要もありません。

とはいえ、オーナーが物件の近所に住んでいると、場合によってはサブリースを知らない入居者が直接クレームに来る可能性もあります。さらに、サブリースの契約が終了した後は、その入居者を管理するのはオーナーになります。

基本的に、業者側でも家賃の滞納やトラブルを防ぐために入居者は厳選しています。

しかしその一方で、一部では満室にするため見境なく入居させる業者も存在しています。トラブルになりやすい業者を避けるためにも、ほかの利用者の声を参考にするなどして、サブリースの契約先は事前にしっかりと見極めておきましょう。

契約終了後にもリスクがある

サブリースの契約が終了すると物件はオーナーに返却されますが、入居者の管理もオーナーに引き継がれます。このとき、入居者の個人情報や振替口座が正しく引き継がれていないと、再びこれらについて聞かなくてはなりません。手間がかかるだけでなく、入居者からも不信感を持たれる可能性があります。

前述した敷金についても注意しなければなりません。退去時に入居者へ返還するものなので、サブリースの契約が終了したときは、引き継がれるのが原則です。

また、賃貸借契約もそのまま引き継がれますが、入居者は口約束や黙認されている禁止事項についても、そのまま引き継がれると考えています。そのようなイレギュラーな対応をしていないかチェックしましょう。

転貸借・サブリースは不動産会社選びがカギ

このように、転貸借・サブリースの利用にはメリットだけでなく、さまざまなリスクがあります。特に業者選びを間違えてしまうと、大きな損失につながりかねません。

業者を選ぶときは、メリットだけでなくデメリットやリスクについても丁寧に説明してくれるところを選びましょう。

加えて、豊富な管理実績があり、担当者の対応が丁寧で連絡がこまめなところであれば、信頼できる業者である可能性も高いといえます。

（2020年6月に制定された賃貸住宅管理業法により、サブリース業者は契約前に書面を交付して事実を説明するよう義務付けられています）

とはいえ、単純に物件の管理だけを依頼するのであれば、必ずしもサブリース契約にこだわる必要はありません。

家賃保証などが不要であれば、対応のしっかりした不動産管理会社に依頼するのもおすすめです。

タープ不動産情報も、倉庫や工場など事業用物件を多数扱ってきた実績があり、入居率も約98.5％です（2021年2月現在）。
今回記事で取り上げたサブリース契約は行っていませんが、その分オーナー様は管理費を差し引いた家賃収入を受け取ることが可能です。入居者のトラブル対応など、安心して物件管理をお任せいただけるでしょう。

まとめ

転貸借とサブリースの意味は同じですが、サービスとしてのサブリースは、物件を一括借り上げして家賃保証するという違いがあります。

利用するときは、家賃収入が減額されるなどのリスクがあることを理解しましょう。家賃保証が不要であれば、管理だけを委託する方法もあります。