テナントの募集広告で「居抜き物件」という表記を見たことはありませんか？　一般的な賃貸とは異なる居抜き物件は、オーナーにとってどのようなメリットやデメリットがあるのでしょうか。注意点やテナントの見つけ方も紹介します。

居抜き物件とは

まずは、居抜き物件について知っておきましょう。

テナントに物件を貸し出すときは、オーナーが骨組みだけの状態で引き渡すのが一般的です。この状態は「スケルトン」とも呼ばれています。内装はもちろん、配線や配管も最低限しか行われていないので、テナントが店舗として利用するには、一から工事しなければいけません。

退去するときも、再びスケルトンの状態に戻してオーナーに引き渡すのが原則です。これらの工事にかかる費用は、すべてテナントが負担します。

これに対して、現在のテナントがオーナーの了解を得た上で、内装や設備、什器などを残したまま次のテナントを探すのが「居抜き物件」です。次のテナントは、前のテナントが残した内装や設備、什器などをそのまま引き継ぎます。

飲食店として使われていた物件でよく見られますが、美容院や医院、旅館、工場など、ほかの業種でも珍しくありません。

造作譲渡とは

居抜き物件に残されている設備や什器は、「造作譲渡」といって、前のテナントから次のテナントへ譲渡されます。

造作譲渡は、設備や什器の程度によって有料で売買される場合もあり、必ずしも入居したら手放しで使えるものではありません。両方のテナントが交渉して、いくらで売買するか決定します。オーナーは造作譲渡に一切関与しません。

居抜きとスケルトンの違い

現在のテナントにとって、居抜き物件にできれば、退去時の原状回復が不要になります。さらに設備や什器は次のテナントに売却できるので、逆に利益を得られる可能性があるわけです。

一方、スケルトンで引き渡すのであれば、原状回復をしなければならず、設備も什器も撤去しなければいけません。費用が発生する上に、これまでの設備投資が無駄になってしまいます。

次のテナントにとって居抜き物件は、同じ業種であれば設備や什器を使い回しできるので、内装工事や設備投資などの初期費用を抑えられるのが魅力です。開業までの日数を短縮できるので、賃料が無駄になりません。

もちろん、自分の思い描いたとおりの店舗にしたい場合は、かえって既存の内装や設備、什器が邪魔になるでしょう。そんなときは、一から工事できるスケルトンのほうが適しています。

テナントオーナーから見た居抜き物件のメリット・デメリット

では、オーナーから見て居抜き物件には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか。

居抜き物件のメリット

居抜き物件には、先ほど説明したとおり、次に入るテナントにとってもメリットが多いため、一定の需要があります。つまり、スケルトンの物件よりも次の借り手が見つかりやすいわけです。

オーナーにとっては、借り手が見つからないと、いつまでも賃料が入ってきません。前のテナントが退去してから、次のテナントが入居するまでの期間は、できるだけ短くしたいものです。
あまりに長期間の空室状態が続いてしまうと、賃貸経営そのものが逼迫してしまうでしょう。

しかし、スケルトンより需要の高い居抜き物件であれば、前述したように借り手がすぐに見つかりやすいため、空室期間を短く抑えることができます。
こういった、「賃料収入が途切れくい」という点こそが、居抜き物件におけるオーナーにとっての大きなメリットだといえます。

また、退去時の原状回復や、入居時の内装工事にともなう手間や負担を省ける点などもメリットでしょう。例えば、テナントとのやり取りや諸手続き、ほかのテナントや周囲の建物への配慮などです。

居抜き物件のデメリット

一方、居抜き物件は借り手を限定するというデメリットがあります。例えば、ラーメン屋として使われた居抜き物件は、オフィスとして使いたい人にとって不向きです。

そもそも、テナントが退去するのは何らかの理由があります。もし、経営がうまくいかずに閉業したとすれば、再び別のテナントが同じ業種で経営しても、うまくいかないかもしれません。つまり、その業種では「立地が悪い」ということです。

仮に立地が良くても、テナントの評判が悪くて閉店したのであれば、やはり別のテナントが同じ業種で経営しても、前のイメージを引きずってしまいます。

それなら、現在のテナントに居抜きで退去するのを認めず、原状回復してもらうほうが良いでしょう。あまりにも内装の個性が強かったり、設備や什器が古かったりして、次の借り手が見つからなさそうな場合も同様です。

テナントオーナーが居抜き物件を貸し出す際の注意点

メリットやデメリットを踏まえた上で、オーナーが居抜き物件を貸し出すときは、どのような点に注意すれば良いのでしょうか。

次テナントに正確な情報を提供する

居抜き物件というのは、オーナーと現在のテナントが同意して、初めて成立するものです。オーナーの意向がないまま居抜き物件として退去することはできません。

ところが居抜き物件の中には、現在のテナントが独断で入居希望者と話を進めてしまうケースがあります。もし、オーナーと契約を結んで、居抜き物件のつもりがスケルトンでの引き渡しになったら、次のテナントは大損害です。

こうした事態を防ぐためにも、現在のテナントが入居希望者を用意しているのであれば、積極的に正確な情報を提供しましょう。例えば賃料や入居可能日、居抜き物件なのかスケルトンでの引き渡しになるのかなどです。

物件の不具合はきちんと伝える

居抜き物件は現状渡しとなるため、次のテナントが入居後に発生した不具合については、原則として自己負担で修繕しなければいけません。たとえ、前のテナントに原因があったとしても、証明するのが難しいからです。契約でもオーナーや前のテナントは責任を負わないと明記されています。

ただし、どう考えても前のテナントに問題があるのに、次のテナントが責任を負うのは、納得してもらうのが難しく、オーナーとの信頼関係を損なう原因です。

こうした事態を防ぐために、居抜き物件として引き渡されるときも、前のテナントが問題を起こしていないか、オーナー側で確認しましょう。そして、発覚した場合は前のテナントに改善を求め、次のテナントにも隠さずに説明するのが礼儀です。

退去時の原状回復工事範囲を明確化しておく

居抜き物件に入居したテナントと契約するときは、退去時に原状回復して引き渡すよう要求するでしょう。再び居抜き物件として退去できるかは、そのときになってみないと分からないからです。

ただし、このテナントは内装や設備、什器がある状態で入居しているので、原状回復がどのような状態なのか知りません。そのため、撤去が不十分でオーナーと揉める恐れがあります。

本来であれば、オーナーの所有物のみ残すのが原状回復ですが、具体的にどこまで行うか契約書に明記するほうが無難です。原状回復時の写真を添えると、なお良いでしょう。

居抜き物件の入居者の探し方

スケルトンと違って、居抜き物件は退去から入居までの流れが特殊です。どのように次のテナントを探せばいいのでしょうか。

前テナントが見つける

先ほど触れたとおり、前のテナントが入居希望者を見つけてくれる場合があります。ただし、当事者だけで話が進んで誤解が生じないよう、オーナー側からも入居希望者に働きかけて、正確な情報を伝えましょう。

不動産会社に仲介してもらう

不動産会社に仲介してもらうと、居抜き物件を探している希望者と引き合わせてくれて、すぐに次のテナントが決まる可能性があります。特にその業種に特化した不動産会社なら、より希望者を見つけやすいでしょう。

タープ不動産情報では、マッチングシステムによって、物件探しをされているお客様とオーナー様を引き合わせるお手伝いをしております。また、管理業務も行っており、退去から入居に至るまで、オーナー様に代わってテナントと交渉するのが可能です。

現在のテナントから、居抜き物件としての退去を持ちかけられた際は、ぜひご相談ください。

まとめ

居抜き物件とは内装や設備、什器が残ったまま次のテナントが利用できる物件で、オーナーにとっては、空室の期間を短くできるというメリットがあります。一方で物件の状態によっては、入居者が見つからなかったり、次のテナントとトラブルになったりするので、本当に居抜き物件にしても良いのか確認が必要です。