工場は使っていなくても、維持管理費や固定資産税などがかかります。売却すればコストが削減され、経営の改善にもなるでしょう。少しでも高値でスムーズに売却するには、どのようにすれば良いのか、コツを3つ紹介します。

工場売却のコツ①まずは相場をチェック

工場を売却するなら、高値で買い取ってもらいたいものです。そのためには相場のチェックが欠かせません。

自分で相場のチェックをする

工場を売却するときは、自分から売値を提示したり、逆に買主から買値を提示されたりします。不動産会社に仲介を依頼すれば、いくらなら売れやすいか、アドバイスしてくれるでしょう。

けれども、自分で相場をチェックしていないと、自分や買主、不動産会社の提示する金額が適正なのか分かりません。もし、自分が高すぎる売値を付けていたら買主がなかなか見つかりませんし、買主が提示する買値にも簡単に乗っかってしまう恐れがあります。

売買契約が成立すると、後から金額は変えられません。後悔しないためにも、事前に相場をチェックしましょう。

例えば、不動産会社のWebサイトや広告、不動産関連のポータルサイトでは、物件の売値や過去の取引事例を見られます。

工場の情報は、住宅に比べると限られてしまうため、国土交通省が提供する「土地総合情報システム」にも目を通すと良いでしょう。

注意点として、不動産関連のサイトに掲載されている物件は、長期にわたって売れ残っている物件も多いため、完全に相場と一致しているわけではありません。人気のある物件はもっと高値で売れている可能性があります。過信するのは危険です。

あくまでも参考程度にとどめて、不動産会社からアドバイスを受けましょう。

査定に出す

相場をチェックできたら、不動産会社に工場の査定を依頼し、見積もりを出してもらいます。不動産会社では物件を調査し、過去の取引事例などを参考に売却できそうな価格を提示するので、納得できたら媒介契約を結びましょう。

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社と同時に結べますが、専任媒介契約は1社とだけしか結べません。専属専任媒介契約では、売主が不動産会社を通さずに自分で買主と取引するのも禁止されています。

その代わり、一般媒介契約には期限がありませんが、専属媒介契約と専属専任媒介契約は最長3ヶ月です。ほかにも、状況報告の有無やレインズへの登録義務などが異なります。

どれが良いかは一概にいえませんが、いずれの媒介契約でも工場の売買に強い不動産会社を選ぶのが大事です。

タープ不動産情報は、工場や倉庫を専門とする不動産会社であり、関東エリアを中心に常時600件以上の物件を取り扱っております。豊富なノウハウがございますので、買主の募集から売買契約、アフターフォローに至るまで、手厚いサポートが可能です。

工場の売却をお考えの際は、ぜひご相談ください。

かかる費用も確認しておく

工場の売却には費用が発生します。

不動産会社に仲介を依頼するのであれば、売買が成立したときに仲介手数料を支払わなければいけません。物件価格が税抜で400万円超であれば、「物件価格の3％＋60,000円＋消費税」が上限です。

あくまでも成功報酬であり、売買契約が成立したときだけ請求されます。仲介手数料には広告料や諸経費が含まれているため、原則的に別途請求される心配はありません。

工場を売却するのが法人であれば、建物の売却代金に対して消費税が発生します。ただし、2期前の課税売上高が1,000万円超であることが条件です。1,000万円以下の法人は免税となります。個人での売却であれば、消費税は発生しません。

買主によっては、解体費用が必要になります。更地での売却を希望された場合です。必ずしも売主が全額負担する決まりはなく、買主との話し合いになります。

費用はエリアや建物の構造にもよりますが、坪単価3万円台からです。アスベストが含まれていたり、解体後に整地したりするのであれば、さらに費用は高くなります。

また、工場によっては土壌の浄化に関する費用が必要になるかもしれません。工場で有害物質を扱っていた場合は必須であり、土の中和や入れ替えを行います。

有害物質を扱っていなくても、売却後に土壌の汚染が発覚すると、瑕疵担保責任を問われますから、調査だけでもしておくほうが安心です。環境省の指定調査機関に依頼しましょう。

工場売却のコツ②解体するか建物ごと売るか

工場を売却するときに建物が残っていると、買主に敬遠されるかもしれません。解体して土地だけにしたほうが良いのでしょうか。

解体する

建物を解体して土地だけにすると、さまざまな用途で自由に活用できるため、買主が見つかりやすい傾向があります。

一方で先述のとおり、解体するには費用がかかるため、売却による利益が減ってしまうのが難点です。売値に解体費用を上乗せすると、相場からかけ離れる可能性もあります。

建物ごと売る

建物を残した状態で売却すると、用途が限定されてしまうため、買主を選んでしまうと考えがちです。けれども、そのような物件でも意外と需要はあります。

特に工場は、既存の設備を取り除くと広々とした空間になるので、内装さえ施せば幅広い活用が可能です。例えば、丸ごとアミューズメント施設にしても良いですし、区切って複数のテナントが入るビルや商業施設に変えることもできます。

また、引き続き工場として使いたい買主にとっては、必要な設備が揃っている物件は、初期費用を抑えられるのがメリットです。

このように、工場にはさまざまな需要があるので、解体しなければ買主が見つからないということはありません。不動産会社に相談すると、どのような形で売却するのが良いか、過去の取引や周辺環境、需要などに基づいてアドバイスしてくれるでしょう。

工場売却のコツ③手続きの方法を知っておくとスムーズ

工場を売却するまでには、いくつか手続きがあり、そのたびに必要な書類を提出しなければいけません。どのような流れで、どの書類が必要になるのでしょうか。

工場売却の流れ

これまで紹介したとおり、工場を売却するまでには、相場を調べて不動産会社に査定を依頼し、提示された売値に合意できれば媒介契約を結びます。不動産会社は買主を探し、見つかったら売買契約の締結です。その後、引き渡しをして完了します。物件によっては途中で解体や土壌調査をしなければいけません。

まとめ

工場を売却するときは、事前に相場をチェックしておくと、適正な売値を把握できます。必ずしも建物を解体する必要はありません。提出する書類を用意しておくと、スムーズに手続きや取引ができます。