商品保管のために倉庫を複数建てたものの、思いのほか流通が良く、倉庫を持て余している人もいるかもしれません。持て余した倉庫は、ほかに貸し出すのも方法のひとつです。この記事では、倉庫を貸すメリット、注意点、貸し出すまでの流れについて解説します。

所有している倉庫を貸すメリット

まず、所有する倉庫を貸すメリットについていくつか紹介します。

土地活用しないことには何も利益を生まない

倉庫を貸すメリットは、利益が生まれることです。使っていない倉庫をただ所有しているだけでは何も利益を生みません。倉庫は、倉庫としての利用だけでなく幅広い用途で活用できますので、ニーズのある事業用不動産をただ持て余しているのはもったいないことといえます。

管理の手間がかからないこと

次に、倉庫の貸し出しであれば管理の手間がかからない点です。

■初期投資がほとんど必要ない
倉庫を貸し出す場合、業者用の倉庫やレンタルスペースとして貸し出すほか、消費者の荷物を保管するトランクルームとして貸し出す方法があります。賃貸レンタルスペースとして貸し出す場合は、特別な設備を整える必要がありません。

トランクルーム業に関しては、消費者の物品を守るためにもコンテナやパーテーション、空調設備、防犯システムなどといった設備が必要です。また、国土交通省の優良トランクルーム認定制度というものがあります。こちらは任意申請となっていて、認定されれば、優良な事業者としてアピールにつながるでしょう。

いずれも管理会社などに支払う管理費の支払い、大規模な倉庫であれば必要な設備も変わってきますが、アパートやマンションの経営による賃貸と比べると初期投資は少なく済みます。建物の劣化があるため定期的な修繕は必要ですが、住宅用不動産でも同じことがいえるため、大きなデメリットにはならないでしょう。

■厳しい立地も影響しない
居住用不動産は、駅近など立地条件が良くないと空室リスクが高まります。一方、居住用でない事業用不動産は、居住用ほど立地は影響しません。立地面をカバーするために、建物に付加価値を付けたり、修繕に大規模な投資をしたりなど、居住用ほど神経質になる必要はないでしょう。

倉庫を貸すときに注意することは何か

倉庫の貸し出しはメリットがありますが、一方で想定していなかったようなトラブルが発生することもあります。倉庫を貸す際の注意点について見ていきましょう。

一部貸しの場合は共有部分について考慮する

倉庫は全部貸しでなく、一部貸しも可能です。一部貸しは、オーナーの生活やほかの事業に利用していない区画がある場合の活用方法として有効でしょう。しかし、一部貸しは全部貸しと異なり、共有部分が発生することがあります。オーナーの使い勝手が悪くなる可能性も含めて慎重に検討するのが良いでしょう。

また、貸し出す際は、区画をしっかり決めて賃料を設定したうえでのテナント募集となるため、まずはどの区画を貸し出すか十分に検討する必要があります。

さまざまなトラブルに備える

倉庫を貸し出したことによって、トラブルが起きることもあります。トラブルが起こっても十分な対策を行っていないと、仮に裁判まで持ち込んだとしても、オーナー側が不利になる可能性もあるので注意が必要です。

トラブルに関しては、都度、覚書を作成することで未然に防げることもあります。以下、転貸トラブル、修繕トラブル、周辺環境のトラブルの例と対策について見ていきましょう。

転貸トラブル

トラブルの例：契約書に記載がなかったという理由で、オーナーに無断で借主が第三者へ又貸しをしていた。

本来の借主が資金難などを理由に、オーナーに断りなく他社に貸し出すケースは不動産業界ではよくあるトラブルです。このケースでは、周辺から苦情があった、災害が起きたなど、トラブルがあってはじめて転貸されていたことにオーナーが気づくことがあります。

トラブルが起こる前に、転貸が起こらないよう対策をしておくことが重要です。対策としては、以下のような方法が考えられます。

・又貸しを許可するか、オーナーの了承を得れば可能なのかを契約書に明記する
・定期的な訪問の機会を設ける
・管理会社に委託する

修繕のトラブル

トラブルの例：修繕の負担について契約を定めていなかったため、お互いの認識の違いによってクレームが発生した。

個人向けの賃貸と異なり、修繕の負担に関してはすべてを契約に定めておく必要があります。トラブルを回避するには、経年劣化による建物自体の修繕はオーナー負担、空調・トイレ・シャッターなど日々の使用で劣化する備品は借主負担といったように、負担者を決めておくことです。

周辺住民・環境とのトラブル

トラブルの例：倉庫の使用について、周辺住民から騒音のクレームを受けた。

使用のしかたや騒音などでのトラブルを回避するためにはふたつの対策が考えられます。

ひとつは、契約者に対して使用方法の規約を書面に記載しておくことです。事前に規約に反する使い方をしないように契約の段階で提示しておきます。

もうひとつは、周辺住民への説明責任を果たすこと。事前に騒音などが予想される場合は、貸し出しの前に説明をして、周辺住民の理解を得ておくようにします。

資金計画の立て方・テナントの募集

管理会社に管理を委託する場合は、初期投資に加え、別途管理費がかかります。管理費を含めた資金計画も立てる必要があるでしょう。具体的な資金計画を立てるには、不動産に強いファイナンシャル・プランナーなど、専門家への相談をおすすめします。

ほかにも、スムーズな貸し出しのためには、テナントの募集方法や募集媒体も検討する必要があるでしょう。オーナー直接の募集は難しい面もあるため、業界のコネクションがあり、知識が豊富な管理会社の利用がおすすめです。

貸倉庫を始めるには何が必要？

貸倉庫のメリットと注意点について説明しましたが、そもそも倉庫を貸し出すにはどのような準備が必要となるのでしょうか。貸倉庫のための準備について説明します。

プランを立てる

倉庫を貸し出すことによって、どのくらいの収入が得られそうか、どのくらいで初期投資を回収できそうか、物件のオーナーにとっては関心の高い部分だと思います。

貸倉庫を考えるにあたっては、上記のような疑問を回収すべく、相場調査から始めるのが良いでしょう。相場がわかれば、賃料の設定と今後のプランも立てやすくなります。

不動産会社に仲介を委託する場合は、同時に賃料の査定を依頼するのが一般的です。事業用不動産に強い不動産会社であれば、高パフォーマンスで現実味のある査定が期待できます。

不動産会社とのやり取りを行う

不動産会社に募集、管理委託を依頼する場合、以下のような手順でやり取りを行います。

1.不動産会社と契約を結ぶ
賃料の授受、苦情対応など、管理委託する範囲を決めて業務を正式に依頼します。

募集業務はするが、管理はしないという不動産会社もありますので、事前に確認することをお勧めします。

2.募集活動を始める
区画・賃料など賃貸条件を定めて、募集活動を開始します。不動産会社に仲介業務を依頼すると、インターネットで複数の広告サイトを使い広く募集をかけることができます。

3.賃貸契約を結ぶ
テナント入居の希望があれば、物件契約の対応、条件交渉を行います。申し込みがあれば、審査ののちに賃貸契約書を作成して、契約完了です。不動産会社に仲介を依頼している場合は、入居希望者対応から契約書作成まで、ひととおりの手続きを不動産会社が行います。

4.テナント入居後の対応
テナント入居中は、さまざまな管理が必要です。不動産会社に委託した範囲の管理業務は、不動産会社が行います。

信頼できる管理会社・不動産パートナーに相談する

倉庫を貸すための手順を紹介しましたが、すべての工程をオーナーがするとなると、限界もありますし、個人オーナーが打ち出す広告にはリスクもあります。募集、入居案内、管理まで、早くスマートに行うなら、不動産会社の力を有効活用しましょう。

不動産会社に依頼するなら、事業用不動産に実績のある不動産会社を選択することが大切です。倉庫の賃貸に多数の実績を持つタープ不動産なら、さまざまなご提案ができます。

倉庫を倉庫として貸すだけでなく、店舗やカフェ、テニスコートなど、さまざまな用途として貸し出すことも可能です。利用用途が広がれば、リスク分散にもなりますし、契約成立の可能性も高まります。

タープは、事業用不動産の管理実績も豊富にありますので、トラブルにも強く、適切な対処が可能です。倉庫の賃貸をお考えなら、まずはタープへご相談ください。

まとめ

使用頻度や使用比率の少ない事業用倉庫、使わなくなってしまった事業用倉庫は、ほかの事業者に貸し出して活用すれば、管理の手間をほとんどかけず利益を出せるメリットがあります。不動産活用のひとつの選択肢として検討してみてはいかがでしょうか。