せっかく土地を所有しても、そのままでは税金を取られたり、維持管理の費用がかかったりするだけです。土地活用すれば、収益を生み出してくれるなど、さまざまなメリットがあります。納得のいく土地活用をするには、どこに相談すればいいのでしょうか。

土地活用ってどうやってするの？相談する前におさらい！

まずは相談する前に、土地にはどのような活用方法があるのか知っておきましょう。

土地活用ってどんな方法があるの？

土地を活用するには、大きく分けて自分で使うか、誰かに貸すかのふた通りがあります。

自分で使うなら農地にしたり、建物を作って自宅や事務所にしたりするなどです。自由度が高い反面、収益性は自分の経営の手腕次第なので、必ずしも期待できるものではありません。

一方、他人に貸すのであれば、賃貸収入を見込めます。土地のままで貸すなら駐車場や資材置き場、建物を作って貸すならアパート（賃貸住宅）や店舗、倉庫、工場などです。長期にわたって賃貸契約を結べば、安定した収入を得られるでしょう。

また、土地に建物を造って活用するのは、固定資産税や相続税の対策にもなります。固定資産税では、住宅の敷地に供されている土地について、200平方メートル以下の部分に対する評価額が1/6です。都市計画税の評価額も1/3になります。

相続税では、土地に建物を造ることにより、土地の評価額を下げることができます。土地の評価額から借地権割合と借家権割合（通常は30％）と賃貸割合を掛け合わせた分に加えて、建物を造った際の借入金の残高が引かれるのでお得です。

造った建物にも相続税は発生しますが、その建物を他人に賃貸していれば、借家権割合と賃貸割合が引かれます。相続税の支払も家賃収入で賄えるでしょう。

相談する前に自分でやっておいたほうがいいこと

土地活用を相談するとき、何の準備もしていなければ、調べる手間がかかったり、思ったような回答を得られなかったりするなど、無駄に時間を費やしてしまいます。最低限、所有する土地の情報を集めた上で相談に臨みたいものです。

土地の情報は、法務局で交付する「不動産登記事項証明書」に記載されています。所在地や地番、地目（宅地や田畑、山林といった区分）、所有者、所有権や抵当権の履歴などです。最近は法務局まで出向かなくても、オンラインで交付請求ができます。

ほかにも、土地の評価額を知るために、固定資産税の納付書に付属している「課税明細書」が必要です。万が一、売却するときのために「登記済権利証（または登記識別情報）」も用意しておくと良いでしょう。これがないと名義変更ができません。（保証書発行で売買はできます。）あとは所有者本人であることを証明する身分証を持参しましょう。

もうひとつ、相談前に調べておきたいのが、土地がある自治体の都市計画情報です。どんなにやりたいことがあっても、都市計画にそぐわなければ実際に活用できません。

例えば、土地の用途地域が「第一種低層住居専用地域」なら、アパートや診療所は建てられますが、コンビニや娯楽施設、倉庫、工場は建てられないといった具合です。

都市計画情報には、用途地域以外にも防火基準や建ぺい率、容積率などがあります。いずれも基準を満たしていないと建設許可が下りません。こうした都市計画情報は、自治体の窓口（都市計画課など）で調べられます。

土地の情報が分かったら、相談したいところに連絡して予約しましょう。その際に、無料でどこまで相談できるのか、有料の場合はいくらかかるのか確認すると良いでしょう。

また、地積測量図も必要です。これがないと正確な見積もりがでないので、過去に測量をしたことがある人は準備しとくと良いでしょう。

土地活用のことはどこに何を相談すれば良いの？

土地活用についての相談は、さまざまな業者や団体で受け付けており、それぞれに得意分野や強みがあります。適切な回答を得るためにも、それぞれの特徴を知っておきましょう。

相談先ごとの得意分野・特徴を知っておく

まず土地活用で思い浮かぶのが不動産会社でしょう。土地活用について相談すれば、幅広いアドバイスを受けられます。土地がある地域のニーズや相場にも詳しいのが強みです。

ただし、同じ不動産会社でも開発を得意としたり、売買や仲介がメインだったり、管理に詳しかったりするなど、専門分野が異なります。土地活用が目的なら、開発を得意とする不動産会社に相談するのがおすすめです。

ハウスメーカーや工務店では、土地に作る建物について相談できます。集客できる間取りやデザイン、工事の費用を教えてくれたり、業者を紹介してくれたりするでしょう。ある程度、土地の活用方法や作りたい建物が決まっているときにおすすめです。

土地活用では税金や手続きについての疑問が多いですよね。税金なら税理士、登記などの手続きについては行政書士や司法書士に相談すると、適切な回答を得られるはずです。司法書士であれば、登記に関する手続きを代行できます。

土地に建物を作る上で資金面の不安があるときは、金融機関に相談してみましょう。融資や返済計画だけでなく、土地活用や相続についてのアドバイスも受けられるかもしれません。

もっと気軽にお金の相談をしたいなら、ファイナンシャルプランナーという選択肢もあります。お金についての知識が豊富なので、土地活用におけるあらゆる金銭面の不安について、相談できるでしょう。

不動産会社やハウスメーカー、工務店、金融機関などから提案されたプランについて、第三者の立場からアドバイスしてもらうという使い方もできます。

自治体の中には、独自に土地活用に関する相談窓口を設けているところも少なくありません。ビジネスの一環として相談を受け付けているところと比べて、中立的な視点でアドバイスしてくれます。土地活用の入口として、具体的な方向性が何も決まっていないときに相談すると良いでしょう。

何を相談すれば良いのか

基本的な相談内容は、土地活用についての疑問や知りたいことです。どのように土地を活用できるのか、どれくらいの収益が見込めるかなど、ざっくりとした内容でも構いません。提案を受けたり、方向性を定めたりするという点では、不動産会社や自治体の窓口が適しています。

あらかじめやりたいことが決まっているなら、実現の可能性や資金計画、具体的な手続きなどについて相談しましょう。相手はハウスメーカーや工務店、金融機関、税理士、司法書士などの専門家です。

いずれにしても、土地活用において何を重視するのか明確にしなければいけません。税金・相続対策なのか、利回りの高さなのか、安定した運営なのか、重視する内容によって提案も変わってきます。

土地活用にまつわる疑問や優先順位を書き出すと、どこに何を相談すべきか、絞り込めるでしょう。特に無料で時間が限られている場合は、効率よく相談できます。

土地活用について相談する専門家を選ぶポイント

土地活用には、リスクが付きものです。方法によっては多額の借り入れが必要であり、土地活用が始まってからトラブルに見舞われるケースも少なくありません。信頼できる相談相手を選ぶには、どのような点を重視すればいいのでしょうか。

相談を進めていくポイント

土地活用では、分からないまま進めるのが最も危険で、後々トラブルの原因にもなります。土地活用を始めるまでに、可能な限り疑問点は解消しておきたいところです。そのためには何回でも相談できて、納得できるまで説明してくれるところを選ぶと良いでしょう。

また、土地活用の相談内容は多岐にわたります。ある相手がひとつの分野しか説明できないと、質問がほかの分野にまたがったとき、別の相談相手を探さなければいけません。複数の分野に詳しいところを選べば、こうした手間を省けます。

どこへ相談しようかとお悩みの方は、弊社タープ不動産へぜひご相談ください。

タープでは事業用不動産を長年扱っており、さまざまな特徴を持った土地や、不動産トラブルにも対応してきたノウハウがあります。

そして土地活用のアドバイスができるだけでなく、売却や税金・相続対策、工事・リフォーム、仲介、管理まで幅広く対応できるのが強みです。

この記事でお伝えしたような税務・法務分野の専門家とのネットワークも、ワンストップでご利用いただけますよ。

所有する土地の活用でお悩みの際は、ぜひ一度ご相談ください。

まとめ

土地活用をどこに相談するかは、相談したい内容によって変わります。あらかじめ自分が相談したい内容をまとめて、最適な回答をしてくれそうなところを選ぶと良いでしょう。事前に土地の情報を集めたり、土地活用の優先順位を決めたりしておくと、効率よく提案してくれるはずです。