タープ不動産情報です。
前回より工場・倉庫を収益不動産として捉えた場合の
ポイントをお伝えしております。

マンションのように排水縦管を取り換える必要もない

築年数が40年以上の古いマンションでは、排水縦管に
塩ビ管ではなく、鉄管が使われているものが少なくありません。
この鉄管が経年により痛み、漏水の原因となることがあります。
実際、今、中古マンションでは鉄管を巡るトラブルが問題化
しており、「天井から汚水が流れてきた！」というような
住民の悲鳴があちらこちらで起こっているところです。
したがって、中古マンションに投資する場合には、
漏水トラブルを避けるために、排水縦管を全て取り換えなければ
ならないことを、そのために多額のコスト負担が発生する
恐れがあることを念頭に置いておく必要があるでしょう。
一方、工場・倉庫には、基本的に排水縦管が存在しないので、
購入した物件がどんなに老朽化していたとしても、マンションのように
鉄管を取り換えるために大きな出費を強いられるようなことは
ありません（地中の排水管を取り換えなければならないことは
ありますが、さほど費用はかかりません）。

解体費用もマンションに比べて安くすむ

メンテナンス費用がかからないとはいえ、不動産投資では
物件の建て替えが必要になることもあります。
建て替えというと、「まず既存建物の解体のために多額のお金が
必要になるのでは」と不安に思うかもしれません。
しかし、工場・倉庫は、解体費用に関しても、マンションの
場合に比べてははるかに安く抑えられます。たとえば、構造別の
解体費用単価をまとめたデータ（中央値）を見ると、
倉庫で最も一般的な構造となっている鉄骨造（S造）は1㎡あたり
10,900円となっています。一方、マンションで一般的な構造である
鉄筋コンクリート（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート（SRC造）は
それぞれ13,800円、18,300円であり、倉庫より2,000円から
7,000円も高くなっています。
工場・倉庫とマンションの解体費用の金額にこれほど大きな差が
出るのは、次のような理由からです。

①工場・倉庫は平屋か2階建が一般的なのに対して、マンションは
階数がそれ以上のものが多く、人件費等のコストがよりかかる。
②最も一般的な鉄骨造の工場・倉庫は、解体した結果生じた鉄くずを
業者に買い取ってもらえる。その分、解体費が安くあがることに
なる（ちなみに、木造アパートの場合は解体後、木材をチップ状に
して処分しなければならないので、鉄骨造よりも解体費用がかかる
ことになる）。

このように、工場・倉庫は、マンションと比べれば解体費用が低額で
あり、その結果、コストを抑えて建て替えを行うことが可能になります。
建て替えは不動産投資の有効かつ重要な選択肢の一つといえます。
解体費用の高さが気になり、建て替えに対して消極的になるおそれの
あるマンション投資に比べて、工場・倉庫投資のほうがより選択の幅が
広い前向きな投資戦略を展開できると言えるかもしれません。

次回も引き続き工場・倉庫投資のポイントをお伝えします。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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