タープ不動産情報です。
前回より工場・倉庫を収益不動産として捉えた場合の
ポイントをお伝えしております。

不動産投資で重視すべきは実質生涯利回り

不動産投資の利回りについては、「投資した費用に対して
どれだけの賃料収入を得られるか」が指標とされていることが
少なくありません。たとえば、2,000万円で購入した
マンションで、年200万円の賃料収入を得られるのであれば、
利回りは10％とみなされるわけです。
しかし、不動産投資の利益を正しく把握するためには、
「入ってくるもの（賃料収入）」だけでなく、複数年単位で
「出ていくもの（コスト）」も考慮に入れなければなりません。
すなわち、老朽化した設備を修繕するために必要となる
維持費なども考えておかなかればなりません。
したがって、不動産投資の利回りは、そうした複数年単位で
「出ていくもの（コスト）」を差し引いた「実質生涯利回り」で
計算することが重要になります。
とりわけ、一棟マンションに投資したような場合には、
エレベーターなどの補修で数百万単位のコストがかかることも
めずらしくありません。その結果、実質生涯利回りが
大きく低下することもあり得るのです。

工場・倉庫ならメンテナンス費用もほとんどかからない

一方、工場・倉庫の賃貸借では、ほとんどの場合、メンテナンス等の
費用はテナントが負担します。基本的に工場・倉庫は何もない
状態で引き渡され、必要な設備はテナントの側で用意するからです。
例外的に、前のテナントが置いていったクーラーなどの造作を
新たに入居したテナントに使わせるような場合には、その
メンテナンス費をオーナーが負担しなければならなくなることも
ありますが、契約書で「前のテナントが設置した残置物なので、
責任は負いません」と一筆記しておけば、その義務を免れる
ことは十分に可能です。
したがって、工場・倉庫に投資した場合、建物の維持に関して
オーナーが負担すべきコストは、せいぜい外壁塗装や防水対策に
かかる費用程度と思ってよいでしょう。
しかも、そうした最低限の維持費も、マンションに比べれば
はるかに低額ですむはずです。工場・倉庫はいわば“真っ平らな箱”で
あるため塗装等が必要となる面積は少なく、また作業の足場を
設けるのも容易なことから材料費、人件費等を安く抑えることが
可能だからです。
このように、工場・倉庫投資では維持費がほとんどかからない結果、
最終的な生涯利回りがマンション、アパートよりもはるかに大きくなる
ことが期待できるでしょう。

次回も引き続き工場・倉庫投資のポイントをお伝えします。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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