タープ不動産情報です。
貸工場・貸倉庫の「リスク・トラブル回避の極意」を
お届けしておりますが、今回も転貸トラブル回避方法について
お伝えします。

転貸を防ぐためのチェックポイント

無断転貸のリスクを軽減するためには、どのような手段を
講じておくことが望ましいのでしょうか？
まず、テナントが無断で転貸を行った場合、オーナーは
契約を解除することが可能ですが、そのためには
やはり訴訟を起こすことが必要となるでしょう。もっとも、
裁判は負担が重く、しかも確実に勝訴できるとは限りません。
したがって、転貸が行われた場合には、訴訟沙汰となる前に、
すなわち大きなトラブルとなる前に問題を解決することが
重要となります。
たとえば、工場・倉庫を貸し出した後に、以下のような
“異変”もしくは“兆候”があれば、転貸が行われている可能性が
高いので、すぐに行動を起こしましょう。もし、何もせず
そのまま黙認していたら、転貸を認めたことになりかねません。

A. 借主とは違う会社の看板が掲げられていた。
B. 郵便受けに借主とは違う名前が表示されていた。
C. 家賃の振込名義が借主とはちがう。
D. 契約時の代表者とは別の者が事業を取り仕切っている。

このうち、Cに関しては、理由を問いただしたときに「税務上の
理由で別名義にしているだけです」などという答えが返ってくるかも
しれません。その場合には、「ああそうですか」で済ませずに、
別名義にしている理由について一筆したためてもらいましょう。
また、Dについては「営業を委託しただけ」と言われるかも
しれませんが、必ず営業委託契約書の提示を求めましょう。
いずれの場合も、転貸はしていないという証拠を文書の形で
相手に示させることが重要です。

オーナーが責任を負わされないようにするために

さらに、テナントから転借した者の過失により
発生した事故の責任を問われるリスクを防ぐためには、
次のような対策を講じておくことが望ましいといえます。

A. 物件を安全な状態に保っておくようテナントにこまめに注意する。
B. 注意した事実を書面の形で残しておく。

例えば、避難経路に障害物が置かれているような場合には、
テナントに撤去するよう指導し、なおかついつまでに撤去するのかを
文書で約束させるのです。
こうした措置を事前にとっていれば、万が一、前述した
ビル火災のような事態に直面したとしても、行政や司法当局に
「オーナーとして行うべきことはしっかりと行っていたようだ。
知らないうちに転貸されたために起こった事故についてまで
責任を追及するのは酷かもしれない」などと、理解を示して
もらえる可能性が高まるでしょう。

次回は原状回復を巡るトラブルについて見ていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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