タープ不動産情報です。
貸工場・貸倉庫の「リスク・トラブル回避の極意」を
お届けしておりますが、今回は用途違いのトラブル回避方法について
お伝えします。

合意とは異なる用途に使われた場合の対応

テナントに貸し出した工場・倉庫が当初の合意とは異なる
用途に使われていることが発覚し、トラブルになることも
少なくありません。
特に多いのは、事務所として貸していたはずなのに、いつの間にか
飲食店になっていた、というケースです。
テナントが「スペースが余っているから、カフェでも開こうか。
倉庫にはおしゃれな雰囲気もあるから、意外と客が集まるかも」
などと気軽な気持ちで始めて、軌道に乗り出すと「せっかくだから、
料理も出そう」というように、なし崩し的な流れを辿るのが典型的な
パターンです。
とりわけ、ベンチャー気質の経営者には、いったんやると決めたら、
オーナーが抗議しても聞き入れようとしないといった、我が道を行く
タイプの方もいます。「ダメだ」「やらせろ」のいさかいの末に、
両者の関係が険悪になり修復不可能となることが多々あるのです。
こうしたトラブルを避け、テナントに工場・倉庫の用途に関する
ルールを確実に守ってもらいたいのであれば、契約時に以下のような
予防策を講じておきましょう。

A：「工場・倉庫をどのような用途に利用するのか」を契約書の中で明確にしておく
B：「必要があって用途を変える場合には、オーナーから書面による承諾を得たうえで
行うこと」を約束させる。

用途の変更の承諾に関して書面を求めるように取り決めておくのは、
「承諾したはず」「いや、承諾した覚えはない」という言い争いを
防ぐためです。

双方Win-Winとなる解決策を見つける

では、用途に関して書面で約束していたにもかかわらず、
テナントが合意に反した場合にはどのような対応をとれば
よいのでしょうか？
まず、契約を解除して退去を求めることも可能ですが、
ほとんどの相手は解除を拒むでしょうから、結局は
訴訟で決着をつけることになるはずです。
しかし、裁判は手間や時間、費用がかかりますし、
またたとえ勝訴の可能性が高いとしても、判決が出るまで
テナントは合意に反した形で事業を続けることができます。
このように裁判の実効性に疑問がある事を考えると、
訴訟で相手を打ち負かすことよりも、むしろトラブルを
より多くの利益を得るチャンスに変えることを、前向きに
検討してみてはいかがでしょうか。具体的には、用途の変更を
認める代わりに賃料のアップを求めるのです。
たとえば、管理している物件に関して同様のトラブルが
起こった場合、「このエリアでは喫茶店の賃料相場は○○円です。
それと同額とまでは言いませんから、少し賃料を上げさせて
もらえませんか」などと、テナントと交渉します。営業が
出来なくなることを避けるため、許容範囲内で認めるテナントも
多く、結果的には裁判の費用をかけずにより高い賃料を得られる
ようになるのです。

次回は、転貸トラブル回避について見ていきます。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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