タープ不動産情報です。
前回より工場・倉庫を収益不動産として捉えた場合の
ポイントをお伝えしております。

お勧めは平屋でも3階でもなく2階建て

既存の工場・倉庫を建て替える場合、解体前の物件が
平屋だった場合には、フロアを一つ増やして2階建てに
することを強くおすすめします。
「フロアが2倍になる＝アクティブ空間が2倍に
増える」結果、より高い賃料でテナントに貸し出すことが
可能となるからです。
このように2階建てにして賃料を高く設定できるのなら、
「3階建てにすればさらに高く貸せるのでは」と思う人も
いるかもしれません。
しかし、3階建ての工場・倉庫は階段の昇り降りに時間を
取られ、作業効率が大きく低下するために、通常は
嫌がられます。中には「事務所として使うから3階が
あっても別に構わない」というテナントもいますが、
あくまでも例外的なケースです。
このように、費用をかけて3階建てにしても、逆に
テナントを遠ざけるおそれがあるので、階数は2階にとどめて
おくのが無難です。

テナントが長い間借り続けてくれるワケ

工場・倉庫で使う設備は、通常、テナント自身が
必要なものを手配していきます。
大型の機械を複数台搬入するような場合には、
10トントラックが何十台も必要になるようなケースもあり、
そうなると、工場への引越し費用だけで軽く1億円を
超えることも珍しくありません。
このように初期投資だけでも多額の費用が掛かるため、
工場・倉庫のテナントは一度契約を結べば、簡単に
退去せずに長期にわたり借り続けてくれます。賃貸借期間は
平均で15年程度、長ければ20年、30年に及ぶのは普通ですし、
半永久的に借りることも少なくありません。
実際、全国展開をしているようなドラッグストアや
ファミリーレストランなどの大型店舗を見てみると、大通りに
店を構えた後、いつまでも変わらずに営業をし続けているところが
多いはずです。おそらく、「そういえば、近所の国道のあの
ファミレス、自分が子供の時からあるなぁ」というような店を、
誰でもすぐに思い浮かべることができるのではないでしょうか。
一方、マンションの場合（エリアは首都圏）は、学生を対象とする
物件については入居者の74.6％が2年から4年程度の平均入居期間で
あり、ファミリーを対象とする物件に関しては入居者の58.1％が
4年から6年程度の平均入居期間となっています。工場。倉庫と
比べれば非常に短い期間で、借主は退去してしまうわけです。

不動産投資では、何よりも空室状態になることを避けなければ
なりません。テナントが長く居続けてくれる工場・倉庫は、
空室リスクを最小限に抑えられる理想的な投資対象と
いえるのです。一方、平均入居期間が短いマンションは、
工場・倉庫に比べて空室リスクが格段に大きいということが
できるでしょう。

次回も引き続き工場・倉庫投資のポイントをお伝えします。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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