タープ不動産情報です。
これまで工場・倉庫を収益不動産として捉えた場合のポイントを
お伝えしてきましたが、それらを踏まえ、投資効果を利回り、
キャッシュフローそれぞれの観点からお伝えしようと思います。
今回は利回りについてです。

倉庫の利回りはマンションよりも6％以上高い！

首都圏近郊の地方都市にある駅徒歩10分の大通りに面した立地で、
マンションと倉庫に投資した場合を仮定してみます。
具体的な想定地の所在地、土地面積、用途地域、建ぺい率、
容積率、近隣状況は以下の通りです。

○所在地　
埼玉県戸田市（戸田駅徒歩10分、大通りに面している）
○土地面積
330㎡（約100坪）
○用途地域
準工業地域（居住用、事業用の利用が可能）
○建ぺい率
60％
○容積率
200％
○近隣状況
大型店舗やマンションが多くにぎやかな地域

このような条件の土地を所有していることを前提として、
マンションもしくは倉庫を建てました。
倉庫は鉄骨造2階建てで広さは396㎡です。一方、マンションは
鉄骨造3階建てで広さは595㎡となります。賃貸部分は22部屋
（1部屋の広さは20.8㎡、延べ457.6㎡）で、共用スペースは
137.4㎡です。
そして、それぞれの①建築費用、②月額の想定賃料、③年額の想定賃料、
④表面利回りは次のような形になります。

■マンション
①建築費用　14,280万円（24万円×595㎡）
②月額の想定賃料　110万円（22部屋×5万円）※駅徒歩10分のおおよその相場
③年額の想定賃料　1,320万円（110万円×12ヶ月）
④表面利回り　9.2％（1,320万円÷14,280万円）
■倉庫
①建築費用　4,158万円（10.5万円×396㎡）
②月額の想定賃料　53.856万円（396㎡×1360円）
③年額の想定賃料　646.272万円（53.856万円×12ヶ月）
④表面利回り　15.5％（646.272万円÷4,158万円）

このように、マンションに比べて建設費がを1/3以下に抑えられるため、
倉庫の方が実に6％以上も利回りが高くなります。
しかも、倉庫は賃料が基本的に経年劣化の影響を受けることがなく、
維持費等のコストもほとんど掛からないので、この15.5％の表面利回りは
20年後も継続するはずです。一方、マンションは経年劣化の影響や
設備交換、リフォーム代など出費がかさんでいくので実質利回りは
さらに下がるでしょう。
長期的な視点で見て、マンションよりも工場・倉庫に投資する方が、
はるかに安定した利回りを確保できることは間違いありません。

次回は工場・倉庫投資とマンション投資をキャッシュフローの観点から
比較してみます。最後までお読みいただきありがとうございました。

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