タープ不動産情報です。
前回に引き続き、工場・倉庫投資の成功事例についてお伝えします。

使い勝手が悪くてもテナントによっては重宝される

今回は一風変わったユニークなテナントが付いた例を紹介しましょう。

Fさんが購入したのは、東京23区にある平屋の倉庫でした。面積は
400坪ほどあり、広さは申し分なかったのですが、難点がいくつかありました。
まず、建物の真ん中には仕切りがあり、必ずしも使い勝手が良いとは
いえませんでした。また、住宅地にあるため、大きな音は出しにくい
環境でした。さらに正面道路は狭く、駐車場のスペースが広くなかったため、
大型車の出し入れは容易ではありませんでした。
このように倉庫としては必ずしも理想的とはいえない物件でしたが、
Fさんが全く想定していなかったような意外な借り手が現れました。
大手通販会社の戌社が、「通販カタログに掲載する商品の写真を撮影する
ためのスタジオとして借りたい」と言ってきたのです。
4トン車があれば撮影に必要な商品は全て運び込むことができたので、
正面道路や駐車スペースの狭さは、戌社にとってはさほど気になりませんでした。
他方で、倉庫は駅から10分ほどの距離にあったため、モデルや撮影スタッフが
徒歩で通えるというメリットがありました。
Fさんとの間で契約を終えた後、戌社は、様々なシチュエーションの
写真を撮れるように小さな部屋をいくつもこしらえました。

前のオーナーの時には倒産騒ぎも

余談になりますが、Fさんの前のオーナーの時に、この物件を
テナントとして借りていた会社は業績が悪化して倒産しています。
借主が倒産した場合、ことに破産した場合には、賃料は支払われなく
なりますし、破産管財人によって借主が所有する資産は全て
差し押さえられてしまいます。差し押さえられた資産は、最終的に
現金化され債権者に平等に分配されます。賃料が未納の場合、
貸主も債権者の一人となるので、金銭の配分を受け取ることが
できますが、その額はごくごくわずかです。
しかも、貸していた建物にはテナントが出したゴミや残置物等が
大量に残されたままとなるので、その処理のために多額の費用を
費やさなければなりません。
「滞納していた家賃やゴミ処理にかかった費用は、預かった
保証金（敷金）から差引くことができるのでは？」と思うかも
しれませんが、保証金も破産管財人に差し押さえられているので、
オーナーの自由にはなりません。つまり、借主が倒産してしまうと、
賃料の未払い分やゴミ処理費用を保証金によって埋め合わせることは
できないのです。

倒産にも対応できる不動産会社を選びたい

このように、借主が万が一破産するようなことがあれば、貸主は
「賃料を得られない」「ゴミ等の処理費用を支払わなければならない」
「保証金によってカバーされなくなる」という三重苦に苦しむことに
なるかもしれないのです（これは工場・倉庫に限らず、マンション、
アパートやオフィスビルなどに関しても同様です）。
テナントの倒産によってもたらされる、このような被害を最小限に
とどめたいのであれば、借主の破産に対しても適切に対応できる
不動産会社を選ぶことが必要となるでしょう。
ちなみに当社は、前のオーナーの依頼を受けて、倒産した賃借人と
交渉し、滞納していた賃料を全て支払ってもらうことに成功しました。
また、残置物についても、問題が生じないように一工夫しました。
その結果、オーナーは、賃借人の破産によって全く損害を被ることが
なかったのです。

次回も引き続き工場・倉庫投資の成功事例をお伝えします。
最後までお読みいただきありがとうございました。

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