使わなくなった事業用不動産、コストばかりかかる事業用不動産を有効活用するには、売却するのも手です。しかし、売却したからといって売却益がそのまま手元に残るとは限りません。売却に必要な費用の支払いのほか、譲渡により課税されることもあります。

事業用不動産売却時の課税について、知っておきたいのは不動産の取得費など考慮される項目についてです。この記事では、売却時の譲渡所得に関わる取得費とは何か、どのように取得費を求めるのか解説します。

不動産の取得費とはなにか

事業用不動産の売却は、不動産の譲渡にあたり、売却益は譲渡所得の対象です。計算により譲渡所得が発生する場合、課税譲渡所得に対して税金が課せられます。譲渡所得の計算において、考慮すべき要素のひとつが「取得費」です。

不動産の取得費とはなに？

事業用不動産を売却した際の譲渡所得は、以下のようにして求めます。

計算式：売却による収入額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額＝課税譲渡所得額

計算式のうち、「取得費」は不動産を購入したときにかかった諸費用のことです。実際には建物の経年劣化を計算に含めるため、減価償却費が取得費から差し引かれ、諸費用がまるまる取得費になるわけではありませんが、譲渡所得の控除項目として認められています。

取得費と同じく売却収入から差し引けるのが、譲渡費用です。譲渡費用は、不動産を売却したときにかかった諸費用のことを指します。

いずれも費用をしっかり把握しておくことで、売却収入から控除でき、課税額を適切に抑えることができるため、重要です。

なにが含まれているのか

譲渡所得の計算において、取得費に含められるのは、事業所得に算入されるものを除く、以下のような費用です。

・土地、建物の購入代金や建築代金
・土地や建物の購入手数料
・土地や建物の設備費、改良費
・取得時の土地の測量費
・使用開始までに支払った土地や建物の購入にかかった借入金の利子　など

事業用でない場合は、登録免許税や不動産取得税、印紙税などの税金を取得費に含められますが、事業用不動産については取得にかかった税金の額を取得費に含めることはできません。

事業用不動産の取得費の計算の仕方

事業用不動産も含め、取得費は実際に不動産取得時に要した額をベースにするのが基本です。しかし、取得時にかかった費用や購入代金が判明せず、取得費が実額で出せないこともあります。さまざまな事情を考慮し、取得費で認められているのが、ふたつの計算方法です。

取得費の計算方法はふたつ

取得費の計算については、実額を用いた方法、概算による方法のふたつの方法があります。

■実額を用いた方法（実額法）
事業用不動産取得時に支払った土地と建物の購入代金と取得にかかった実際の費用をベースにした計算方法です。実際に負担した額から、建物の減価償却費相当額（経年劣化にともない価値が減少したと認められる部分）を差し引いた額を取得費とします。

■概算による方法（概算法）
概算法は、実際に支払った費用を用いない計算方法です。以下のような計算式で取得費を算出するため、取得費の実額が不明でも利用できます。

譲渡収入金額×5％＝取得費（概算）

土地と建物を分けて計算する

実額で計算する場合、土地と建物の購入代金はまとめて取得費に含めるのでなく、分けて含めるようにします。

購入代金を分けて、土地に該当する部分は全額を取得費に含めることが可能です。一方、建物の購入代金については、全額を取得費にできません。

土地は年数の経過によって価値が減少していくものではありませんが、建物は年数が経過するほど劣化し、価値が下がっていくためです。建物については、経年劣化により価値が減少した分（減価償却費相当額）も考慮して、取得時の代金から減価償却相当額を差し引く必要があります。

概算取得費について

購入したときの売買契約書がない、代々相続により受け継いだ不動産などの理由で、実額の取得費が出せないことがあります。このようなケースでは、概算取得費として不動産売却時の収入の5％を取得費にすることが可能です。

特別な事情がない場合でも、売却した不動産が古く、実額の取得費が概算取得費を下回る場合には、より金額の大きい概算取得費を選択できます。

事業用不動産の取得費を計算するときのポイント

事業用不動産の取得費を計算する場合、どのような点に注意すべきか、ここでは3つのポイントを紹介します。

居住用不動産の建物との違いに注意

建物の減価償却は、建物の耐用期間を見積もり、耐用年数に応じて減価償却費として計上し、建物の価値を額面上減少させていくことです。耐用期間は合理的に見積もることとされており、実務上は税法で用いられる資産別の耐用年数に対応した償却率が用いられます。

居住用不動産と事業用不動産で異なるのが、取得費の計算に用いられる耐用年数の長さです。事業用不動産では通常の耐用年数が用いられ、月単位で減価償却相当額を計算します。

一方、居住用不動産の耐用年数は長く、事業用不動産の1.5倍です。居住用不動産の取得費の計算において耐用年数が長く設定されているのは、減価償却のスピードを鈍化させることで居住用不動産の税負担を軽減するため。減価償却費相当額の計算も、月単位でなく年単位です。

また、事業用不動産と居住用不動産は取得費に含められる範囲も異なります。前述しましたが、事業用不動産は、租税公課などとして事業所得に計上される登録免許税、印紙税などは取得費に加えることができません。

建物の用途やつくりによって償却率が異なる

建物の法定耐用年数は、建物のつくりや用途によって変わるため、耐用年数に対応する償却率も建物のつくりや用途で変わります。

たとえば、木造構造の店舗用の建物の場合、耐用年数は22年ですが倉庫や工場用は15年。耐用年数の長い鉄筋コンクリート構造では事務所用50年、倉庫や工場用38年です。取得費を計算する際は、建物の用途やつくりを確認した上で償却率を出す必要があります。

不動産の売買契約書がないとき

古い建物で不動産の売買契約書がないとき、家族代々受け継いできた土地で購入金額が不明なときなどは、前述した概算取得費を取得費として計上できます。

概算取得費は売却収入の5％なので、売却時の収入が5,000万円だった場合の取得費は250万円です。少なくとも概算取得費分は取得費にすることが可能であるため、取得費の実額が分からないケースでも、取得費の計上をあきらめる必要はありません。

事業用不動産のご活用はタープ不動産情報へご相談ください

使わなくなった事業用不動産の売却は手段のひとつですが、この記事でも取り上げたように売却時に発生する譲渡所得の計算ひとつをとっても、取得費の確認が必要となるなど複雑な手続きがともなうことがあります。

事業用不動産の売却も含めて不動産の活用を検討されているなら、事業用不動産物件を長年取り扱ってきたノウハウのあるタープ不動産情報にまずはご相談ください。

タープ不動産情報に相談するメリットは、不動産の活用から管理まで、全面的なサポートを受けられることです。ワンストップでサポートできるため、よりお客様のニーズに合ったご提案ができます。ほかにも、自社ホームページにて有益な情報を発信していますので、情報収集としてお役立てください。

まとめ

事業用不動産を売却する場合、譲渡所得の計算の過程で、取得費の合計を計算する必要があります。計算方法はふたつありますが、実額で計算する場合は、売買契約書など取得にかかったコストがわかる資料を集めておかなくてはなりません。

ほかにも、実額をベースにした取得費の計算では建物の減価償却相当額の計算を行い、取得費の合計から差し引く必要があります。売却は、所得の計算だけでも複雑な部分がありますので、少しでも不安な部分があるなら、不動産や税の専門家への相談がおすすめです。