事業用不動産の入居者であるテナントから、賃料減額の交渉をもちかけられることもあるかと思います。突然の減額の相談に、どのように対処すべきか悩むオーナーの方も多いのではないでしょうか。

この記事では、テナントからの賃料減額の要求に対して、オーナー側は何を理解しておくべきか、どのような対処が考えられるかを解説します。

まずは「借地借家法」について確認

テナントから賃料減額の話をもちかけられて、「そもそも契約の途中で減額を請求できるのか」と疑問に思うオーナーの方もいるかもしれません。賃料の減額に関しては、借地借家法の内容を押さえておく必要があります。

賃料減額に関して借地借家法で記載があるのは、借地借家法第32条「借賃増減請求権」の部分です。32条は1～3項に渡って記載があり、2項と3項は両者で協議が調わなかったときの対処についての記載があります。重要なのは32条1項の以下の原文です。

“建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。”
引用：借地借家法（平成三年法律第九十号）（e-Gov法令検索）

借地借家法第32条1項では、一定の条件に該当する場合、貸主（オーナー側）からも、借主（テナント側）からも増額または減額の請求ができるものと定めています。具体的に、賃料の増額や減額を請求できるのは以下の3ついずれかに該当する場合です。

1.租税（固定資産税）などの負担の増減を理由とする
2.土地や建物価格の上昇や低下など経済事情の変動を理由とする
3.近隣の同じような建物の賃貸と比較して賃料が高いまたは低いことを理由とする

なお、いずれかを理由とした増額または減額の請求は、一定の期間、“建物の賃料を増額しない”特約がある場合を除き、契約途中であっても、いつでも両者は請求できます。つまり、理由にもよりますが、テナント側には減額を請求できる権利はあるということです。

ただし、上述したように、賃料の減額を請求できるのは一定の条件に該当する場合に限られます。どのような理由であっても、オーナー側は減額の要求に応じなければならないわけではありません。

請求に応じるかどうかは、借地借家法の内容を基に決定していくことになるでしょう。適切に対処するためにも、上に示した借地借家法の借賃増減請求権の内容は把握しておく必要があります。

テナントの賃料減額交渉の対応ポイント

オーナーの側にテナントから賃料減額の話がもちかけられたときは、借地借家法の借賃増減請求権を基に考えていくべきだと説明しました。実際にどのように対応できるか、交渉時の対応ポイントを見ていきましょう。

テナント側の都合であれば断るのが基本

テナントから賃料減額の請求があれば、なぜ減額を求めてくるのか理由を確認してみてください。テナントが減額を要求する理由によって、賃料減額に応じるべきかどうか、対処は変わってきます。

たとえば、収入や売上が減ったという理由でテナント側が減額を請求してきたとしましょう。テナント側の事情はオーナー側には直接関わりのないことですし、そもそも借賃増減請求権に記載のある事項ではありません。

「収入事情に合わせて賃料を減らしてほしい」「利益を上げるために賃料を減らしてほしい」などの、テナント側からの一方的な事情による請求は断るのが基本です。

賃料減額の要求に応じるかどうかは、借賃増減請求権に記載されている事項で、周辺の同じような建物の賃料と比較したとき、テナントが不利になるかどうかで考えます。

仮に、周辺の同じような物件との賃料や不動産価格の低下により、現在の継続賃料と新たにテナントを募集したときの新規賃料との間にギャップがあれば請求に応じる必要があるでしょう。

賃料のギャップによりテナントが不利になる可能性があるかどうかが、交渉に応じるべきかの判断ポイントです。

テナントの売上を確認する

借賃増減請求権に記載されている内容を考えれば、テナント都合による減額の請求は断るのが基本と説明しました。しかし、どのような状況であっても断れば良いというものでもありません。

実際、オーナーの方の中には請求を拒否することでテナントが離れ、新しいテナントが見つかるまでかなりの時間がかかるのではと心配されている方もいるかと思います。基本的に個人と契約する住宅用の物件と、事業者と契約する事業用物件とでは事情が異なるものです。

住宅用と比べ、周辺に似たような物件が少なく、参考物件が少ない事業用不動産では、既存のテナントとの契約が終了したあとに新しいテナントがすぐに見つかる保証はありません。テナント側の一方的な理由であっても、まったく耳を貸さないわけにもいかないでしょう。

この場合、確認しておきたいのがテナントの売上の状況です。売上が賃料に対して十分にあるか、あるいは売上のうち賃料が大きな割合を占め経営をひっ迫していないかは、請求に応じるべきか否かの判断材料になります。

テナントの実績を考慮して考える

テナントの事情による一方的な減額要求なら断るべきといったものの、すべて拒否することが必ずしもオーナー側にとっての利益になるわけではないでしょう。

前述のようにテナントの売上事情がから考える必要もありますし、これまで滞りなく賃料を支払ってきたテナントの要求をなんでも無下にするのは心苦しい部分もあるかもしれません。

長年の付き合いがあって、さらに賃料を滞りなく支払っている優良なテナントからの要求であれば、ビジネス的に考えるのではなく、情を優先するということも考えられます。応じる必要がないといったものの、最終的に減額するかどうかを決定するのはオーナーの方です。

一方で、情があっても、後継のテナントに目途が立つようであれば、請求を断るビジネス的な判断も対応としては適切です。さまざまな事情を考慮して、自身が納得できる判断をしてください。

テナントへの対応に困ったらタープにご相談ください！

テナントから賃料減額の交渉などがあった場合、オーナーの方がひとりで対処しなければならないわけではありません。特に、事業用不動産は、住宅用と異なり、個別性が強い物件です。住宅用よりも考えることが多く、対処に行き詰まることもあるでしょう。

事業用不動産については、オーナー自身での対処が困難なケースもあるため、テナント対応は、専門家である不動産管理会社を交えて交渉にあたったほうが安全です。

テナント対応にお困りなら、タープ不動産情報をご利用ください。タープ不動産情報は、工場や倉庫など、事業用不動産に関して豊富な管理実績がある不動産会社です。

さまざまな契約管理業務代行の実績がある会社なので、賃料減額交渉をはじめ、賃料滞納トラブルなど、法令を基に適切な対応ができます。

テナントとの間に知識と実績のある会社をはさむことによって、オーナー様の実質的な負担は減り、対応も最後まで安心して任せられるでしょう。

この記事で取り上げた、テナントからの賃料減額の請求をはじめ、事業用不動産に関する困りごとはタープ不動産情報にて、まずはご相談ください。

まとめ

事業用不動産を賃貸物件として貸し出していると、テナントから賃料減額の交渉を受けることがあります。

賃料減額の請求は住宅用不動産でもあることですが、問題はテナントの業者が絡んでくること。住宅用と比べて事業用不動産は個別性が強いため、ある程度の専門知識がないと判断に困ることが問題です。

テナント対応が難しいのであれば、事業用不動産の管理に実績のある不動産会社をはさんで相手方と交渉することも考えてみましょう。