自宅や事業以外に土地を所有しており、持て余した土地をどう活用して良いかわからないと悩みを抱える方もいるでしょう。土地の有効活用としてはどのような方法があるのでしょうか。この記事では、土地活用の選び方と方法、注意点を解説します。

土地の有効活用は何で選ぶべき？

土地の有効活用は、どのような視点で選ぶべきでしょう。

選び方

土地の有効活用の選び方としては、土地の法規制や用途に沿った活用、資金や収支に合った活用のふたつがあります。

■土地の法規制や用途から考える
詳しくは、下の「土地の有効活用方法を決めるときの注意点」で説明しますが、土地は所有者の思うように自由に活用することができません。法律によって、さまざまな制限が設けられているためです。そのため、所有する土地がどのような法規制を受けているか確認した上で有効活用の方法を考えるといった選び方があります。

■資金や収支をから考える
土地や活用の仕方によってかかるコストが大きく変動します。見込みの収益、費用を出した上で、もっとも堅実的で収益性の高い方法を探すのがベストです。

土地の活用方法をはじめからひとつに絞ってしまうと、所有する土地に合った最適なプランが選択できない可能性もあります。法規制や用途、資金や収支を考えながら、広く選択肢を持つことが重要です。

目的別（土地の有効活用で何を求めているか）

土地の有効活用を考えるにあたっては、活用の目的を持つことも必要です。どのような目的を優先したいのか、明確にしておきましょう。

■高い収益性を求めている
収益性を重視するなら、できるだけ初期投資やランニングコストのかからない方法を考えます。

■リスクの低さを求める
リスクの低さを求めるなら、収入が継続的に入ってきやすい活用方法、借り手がつきやすい活用方法を選択します。ただし、リスクが低い分、リターン（利益）も低くなる傾向にありますので、収益性もある程度確保したい場合は、よく検討する必要があるでしょう。

■相続対策がしたい
相続に向けた節税対策、あるいは遺産分割のしやすさを考えた相続対策から、不動産の有効活用を考えていきます。

■手間をかけたくない
土地の活用方法によって、解体や設備投資などの準備などが必要なことがあります。手間をかけたくないなら、所有者がほとんど手を加える必要のない活用方法から考えるのが得策です。

土地の有効活用方法と向いている土地

土地の有効活用にはさまざまな方法があります。有効活用の選択肢として、主な方法とそれぞれに向いている土地について確認していきましょう。

賃貸経営

土地の有効活用として広く知られているのが、土地の上に賃貸物件を建てて主に個人に貸し出す賃貸経営です。

■アパート・マンションの賃貸経営
所有する土地にアパートやマンションを建設して、賃貸物件として貸し出します。アパートやマンション向きの土地は、駅から徒歩圏内、または閑静な地域です。節税効果が期待できますが、立地が良くないと空室リスクが高くなり、安定した収益が望めません。

■戸建ての賃貸経営
所有する土地に建てた戸建ての住宅を貸し出します。戸建ては、需要に対して、供給が追い付いていないエリアでの経営が狙い目です。需要とマッチすれば高稼働が期待できる反面、都心部ではアパートやマンションほどの収益性は期待できません。

その他スペース貸し

居住用不動産以外のスペースとして貸し出す活用方法です。

■駐車場・駐輪場
土地を駐車場または駐輪場として使えるように整備して、時間貸し（コインパーキング）、あるいは月極で貸し出します。

時間貸しは、駅や大型商業施設、あるいは住宅地など人の流れが良い地域に向いた方法です。月極は、住宅地など駅の近くや郊外の住宅地近くに向いています。いずれも、簡易的な建設物がほとんどであるため初期投資が少なく、転用しやすいのがメリットです。

■倉庫
すでにある倉庫を利用、あるいは建設や増改築をして、倉庫として事業者に貸し出します。工場地帯や住宅地などに向いた土地活用方法です。倉庫の場合、居住用不動産のように駅からの近さはあまり重要視されない傾向です。

■工場
工場として貸し出す方法もありますが、工場の建設には一定の決まりがあります。工場としての貸し出しは、工場地帯、あるいは工場の建設が可能な地域向きです。事業者と契約を結べば、アパートやマンション経営よりも一定の期間安定した収入を得られる可能性が高まります。

■医療施設・介護施設
土地を医療施設や介護施設に貸し出す方法もあります。向いているのは、利用者や家族の利便性を考慮された、公共の交通アクセスが良い場所です。

テナント経営

テナント経営は、土地の上に商業用の建物を建てて、テナントとして入居者を募集する活用方法です。入居者は個人ではなく、事業を営む事業者になります。

■コインランドリー
初期投資が少なく、商業施設の近くや住宅地など、人の流れが良いエリアに向いた活用方法です。

■自動販売機の設置
小スペースでも設置可能で、補充や空き缶回収まで、設置会社にすべて任せることができます。出来高で収益が変わるため、人どおりのある場所向きです。

■その他
ファミリーレストラン、ガソリンスタンド、個人医院、コンビニなど、テナント経営なら、さまざまな業種の入居が考えられます。

土地の有効活用方法を決めるときの注意点

土地の有効活用の方法については、紹介したようにさまざまな方法があります。アパートやマンションのような居住用不動産だけでなく、倉庫や工場、テナントなど、事業用に不動産を貸し出すことも可能です。

しかし、いくら希望の活用方法が見つかっても、現在所有する土地に向いているとは限りません。土地を有効活用するには、土地の特性を理解し、転用性を考慮して方法を選択することが重要です。

土地の特性を理解しておく

土地を何らかの形にして活用する前に、希望の活用先として向いているか、周辺地域の特性やニーズを良く理解しておきましょう。

たとえば、学生が多いエリアで学生向けのアパートが多い、ファミリー世帯が多く駐車場の需要が高いといった特性があるはずです。有効活用を考える上では、需要と供給のバランスは見逃せませんので、必要な情報を仕入れ、周辺エリアの情報を把握しておきましょう。

また、土地の有効活用には法規制も絡んできますので、希望の活用方法が法規制を受けないかも見ておきましょう。確認しておきたいのが、「市街化調整区域」にないか、用途地域はどこに該当するかです。市街化調整区域に関しては特定の建物以外、建物を建てられません。用途地域は、区分によって建設できる建物や制限が異なりますので注意が必要です。

あわせて、希望する土地の活用が効果的か測るために、入念に収支シミュレーションもしておきましょう。

土地活用の転用性を考慮する

土地を貸している間は、むやみに契約解除を申し出ることができません。土地の転用の可能性がある場合は、転用性も考慮した土地活用の方法を考えましょう。たとえば、以下のようなケースでは転用性を積極的に考慮する必要があります。

・建物の劣化で、将来アパート・マンションが経営不振になる可能性がある
・10年以内に別の活用方法を検討しているため、4年だけ転用性の高い駐車場経営をする

このように、土地の有効活用にはさまざまな方法があります。居住用不動産の空室リスクが気になる場合、転用の可能性が低い場合などは、土地の活用方法として工場や倉庫の活用がおすすめです。

事業用不動産は、居住用不動産ほど立地に影響されず、事業者が相手のため、安定した収入が見込めるメリットがあります。

所有している土地をどうすれば良いかお悩みの方は、まずはタープ不動産へご相談ください。タープなら、事業用不動産取引の経験が豊富なスタッフが多方面から土地活用をサポートします。

お悩み相談から、物件引き渡し後のアフターフォローまで。お客様の土地にとことん向き合い、満足のいく活用方法を提案します。

まとめ

土地は、さまざまな形で活用できます。居住用不動産だけに絞らず、工場や倉庫など、幅広い活用先を考え計画することで、結果的にコストパフォーマンスも上げられるでしょう。

しかし、個人で一からニーズや向き不向きを調査するのには限界があります。事業用不動産の取引実績を多数持つタープまで、ぜひご相談ください。