一般的に古いアパートは需要が少なく、一度空室ができてしまうと、なかなか埋められません。建て替えて新しくすれば、入居者を見込めますが、費用対効果が気になるところです。古いアパートを建て替えるタイミングやメリット、デメリットについて紹介します。

古いアパートを建て替える目安

まずは、何を基準に古いアパートが建て替えられているのか、多くのオーナーが参考にしている目安を見てみましょう。

建物の構造ごとの法定耐用年数

アパートをはじめ、事業用として保有する資産には「法定耐用年数」が定められています。例えば、アパート（住宅用建物）なら以下のとおりです。

ただし、これらは法定の耐用年数であって、実際の耐用年数ではありません。これ以上の年数が経っても、問題なく住めるアパートはたくさんあります。あくまでも経理上の資産価値が1円になるまでの年数です。

事業用に購入した資産は、費用を一度に経費として処理できず、一旦は資産として計上します。その後、耐用年数をかけて一定額を経費として処理し、同時に資産価値を減らすという仕組みです。これを「減価償却」といいます。

減価償却した分が経費になると、その分だけ支出が増えて年間の所得を減らせるので、所得税が安くなるのがメリットです。

減価償却が終わると、アパートは経理上の資産価値が無くなってしまい、経費としても計上できなくなってしまうので、入居者数が同じなら所得税が増えてしまいます。

それなら、アパートを建て替えるほうが、再び減価償却できますし、そのために借り入れたお金の利子も経費に計上できるので、所得税を減らせるわけです。

また、金融機関がアパートの建設費用を融資するときは、この法定耐用年数を目安に返済期間を設定します。法定耐用年数を過ぎていれば、返済は終わっているはずなので、建て替えのための新たな借り入れが可能になるといえるでしょう。

築年数

築年数もひとつの目安になります。年数が経つほど、アパートは老朽化し、修繕が必要になるからです。構造にもよりますが、屋根や外壁、給湯器やエアコンといった設備なら11～15年、給排水管は30年を目安に修繕しなければいけません。

修繕が増えてくると、手元に残る家賃が少なくなります。それならば建て替えて新しくしたほうが、手元に残る家賃を増やせるでしょう。

また、古いアパートは設備が現在の需要や人気と合っていない可能性があります。例えば、かつては主流だったバス・トイレ・洗面台の3点ユニットは、現在なら敬遠される原因です。和室も不要とする人が多いでしょう。間取りも部屋数を増やすより、ひとつの部屋を広くするようになっています。

こうした設備の変更は、工事の規模も費用も大きくなりがちです。さらに全室となれば、建て替えるほうがお得かもしれません。

もうひとつ気になるのが建築基準法です。建物を造るときは、建築基準法を満たしていないと建設許可が下りません。

建築基準法は、自然災害に対抗したり、住みやすさを高めたりするために何度も改正されています。特に1981年6月1日の改正では、耐震基準がそれまでの震度5から震度6～7へと変更されました。つまり、それ以前に建てられたアパートは、震度6～7の地震で倒壊する恐れがあるわけです。

建て替えれば最新の建築基準法を満たしているので、入居者も安心して住めるでしょう。

空室率

空室ができてしまうと、家賃が入らない上に、新たな入居者を募集するための経費もかかってしまいます。家賃を下げれば回復するかもしれませんが、収入は減ってしまうのが難点です。

どんなに古くても空室率が低いなら、ほかの目安を満たしても無理して建て替える必要はありません。逆に空室率が50％を超えるようなら、建て替えを考えたほうが良いでしょう。

ただし、50％の時点で建て替えるのは時期尚早です。後述するとおり、建て替えるには現在の入居者に立ち退きを要求しなければいけません。入居者の数が多いほど、手間も費用もかかります。

そう考えると、50％を超えたあたりで入居者の募集を止め、80％程度になった時点で立ち退き交渉を始めると、無駄が少ないといえそうです。

古いアパートを建て替えるメリット・デメリット

続いて、古いアパートを建て替えるメリットとデメリットを見てみましょう。

建て替えるメリット

新築のアパートは絶大な人気があり、比較的簡単に入居希望者を集められます。また、現在の建築基準法を満たしているので、災害に強くて住みやすいというアピールもできるでしょう。

何よりも、新築にした時点で家賃を以前よりも引き上げられますから、収入は多くなります。当面の間は修繕の費用もかかりません。借入金は返済しなければいけませんが、借入金の利子は経費として計上できます。減価償却も再開できるので、その分だけ所得を減らせるでしょう。

さらに、相続をするときも新しいアパートのほうが評価額を下げられて、相続税を少なくすることができます。なぜなら、評価額から借入金の残額が引かれるのと、空室が少ないほど控除される金額が大きくなるからです。

建て替えるデメリット

逆にデメリットとしては、建て替えにあたって数千万円から億単位の費用がかかってしまうところでしょう。いくら家賃を引き上げられたり、所得を減らせたりしても、借入金の返済は大きな負担になります。

また、アパートの建て替えには建物を造る以外の費用も必要です。例えば、造る前には解体しなければいけません。坪数や構造にもよりますが、数百万円ほどかかります。

先ほど述べたとおり、入居者の立ち退きにかかる費用も少なくありません。なぜなら、引っ越し代などの慰謝料を支払わなければいけないからです。できるだけ揉めずに立ち退いてもらうには、弁護士の助けも必要になるでしょう。

残念ながら、金融機関ではこれらの費用を借り入れできないので、オーナーが自ら負担しなければいけません。

こうした費用をかけてでも建て替える価値があるか、建て替え後のキャッシュフローから判断したいところです。

なお、解体や建築にかかる費用は、業者によって大きな差があります。出費を少なくするためにも、できるだけ多くの業者に見積もりを依頼しましょう。自治体によっては、古いアパートを建て替えるとき、解体や整地にかかる費用を補助してくれるところがあります。

また、不動産会社の中には弁護士と提携するなどして、立ち退きを得意とするところもあるので、そのようなところに相談すれば、立ち退きから解体、建築、入居者募集に至るまでサポートしてくれるでしょう。

古いアパートを建て替える以外の選択肢

古いアパートを建て替えるには、高額な費用がかかります。立ち退きを要求するのも大きな負担です。建て替えたところで、借入額に見合った家賃収入が得られるとは限りません。ほかに選択肢はないのでしょうか。

リフォームする

築年数が経っていても、リフォームで需要を高められるなら、そのほうが費用を抑えられるかもしれません。

実際のアパートの耐久性は、「建物状況調査（ホームインスペクション）」で確認できます。資格を持つ建築士が目視や非破壊検査を行い、欠陥の有無や修繕のタイミングを教えてくれるシステムです。2018年4月以降は、売却前に建物状況調査を行うよう、義務付けられています。

建物状況調査の結果、当分の間、大がかりな修繕が不要であれば、リフォームで凌げるでしょう。逆に大がかりな修繕が必要だったり、リフォームの規模が大きかったりするようであれば、建て替えを検討したほうが良さそうです。

信頼できる不動産会社を利用する

古いアパートには、建て替え以外の活用方法もあります。例えば、建物を残したまま倉庫に転用したり、事務所や店舗にしたりするなどです。

これなら既存の設備を撤去するくらいで、それ以外の費用は不要です。内装の変更にかかる費用は借主が負担します。

不動産会社に相談するときは、こうした豊富な提案ができるところを選ぶと良いでしょう。

その際にはぜひ、弊社タープ不動産もご利用ください。工場・倉庫を中心に、多数の事業用不動産を取り扱いしてきた実績があるので、オーナー様の目的に合った豊富な提案に自信があります。

また、売買だけではなく建物の管理も行っていますから、立ち退きをはじめとするトラブルの対応も可能です。未然にトラブルを防ぐためのノウハウも持っています。

古いアパートの建て替えでお悩みの際は、ぜひご相談ください。

まとめ

古いアパートの建て替えは、法定耐用年数や建築基準法、空室率が検討の目安になります。建て替えには家賃収入の増加が見込める反面、高額の借り入れが必要になるため、慎重に検討したいところですね。既存の建物を残したまま、アパート以外に転換する方法もあります。

タープが特化している工場・倉庫の管理方法に関しては、ほかの記事でも紹介していますので、ぜひあわせてご覧ください。