不動産を誰かに貸せば、賃料として安定した収入を得られます。特に、利回りの大きい収益性の高い物件は魅力的です。どのように探せばいいのか、初心者が押さえておきたいポイントを紹介します。

収益物件の探し方

まずは収益物件の探し方です。さまざまな方法があり、それぞれにメリットがあります。

不動産会社

あらかじめ狙っているエリアが決まっているなら、そのエリアの物件を取り扱っている不動産会社に問い合わせてみましょう。

できれば、実際に店舗まで訪問するのが理想です。エリアや物件の詳しい情報を教えてくれますし、気になればすぐに現地へ見に行けます。さらに連絡先を交換しておくと、条件に合った物件が売りに出されたとき、真っ先に教えてくれるでしょう。そのためにも、訪問するときは、買う意欲を見せたいところです。

ポータルサイト

不動産情報を取り扱うポータルサイトでは、豊富な物件情報を手軽に入手できます。エリアや予算、築年数、間取り、利回りなど、さまざまな条件で絞り込むのも可能です。見るだけなら、個人情報を登録する必要もありません。

ただし、ポータルサイトで見られる情報は、あくまでも一部分です。居住中などの理由で部屋の現状を画像で確認できない物件もあります。すべての情報が正確とも限りません。

あくまでも候補を絞り込む程度にとどめ、実際に購入するときは先述のとおり、不動産会社へ問い合わせて物件を見せてもらいましょう。

情報誌

どんなにインターネットが普及しても、地元の情報誌や広告など、紙媒体で情報を提供する不動産会社も少なくありません。そのような媒体でしか入手できない情報もあります。

エリアの絞り込みができているなら、こうした情報誌や広告を探してみましょう。前者については地元の店舗や図書館などで見られる可能性があります。

競売

競売に出されている物件の中には、掘り出し物が少なくありません。相場よりも安く見積もられているからです。裁判所による競売であれば、一般人も入札に参加できますし、情報を集めたサイトもあります。

一方で、競売物件は事前の内見ができません。開示されている情報も限られています。また、落札後に瑕疵が発覚しても、売主が存在しないため瑕疵担保責任は問えません。誰かに貸し出すのであれば、自分で修繕する必要があります。もちろん、落札の取消も不可能です。

どんなに安く購入できても、貸すまでに費用が発生したのでは収益性が下がってしまいます。初心者には難易度が高いといえるでしょう。

紹介

知人の紹介から物件を見つける方法もあります。普段から物件を探していることをアピールしておくと、掘り出し物が出たとき、すぐに知らせてくれるでしょう。

ただし、このようなケースでは売主と買主が不動産会社を仲介せず、直接売買交渉や契約を行う可能性があります。これらが不十分だと、後でトラブルが発生したときに、なかなか解決できません。

売買に継続性がなければ宅建士の資格は不要ですが、不動産取引の知識は身につけておいたほうが良いでしょう。

良い収益物件の見分け方

続いて、良い収益物件とはどのように見分ければいいのか、チェックしたいポイントを紹介します。

立地

物件がある立地は、購入を決める前にぜひとも見ておきたいところです。ただし何が良いかは、どの層をターゲットにするかによって変わります。

例えばひとり暮らしのサラリーマンをターゲットにするなら、駅までの近さや周辺にあるコンビニ、飲食店の数あたりが重要になるでしょう。女性であれば犯罪率の低さや街灯の整備状況にも目を向けたいところです。

逆に子どものいる世帯をターゲットにするなら、日当たりや駐車場の有無、学校までの距離が重視される傾向があります。スーパーや公園、病院が近くにあるとなお良いでしょう。

実際に現地を訪問するのはもちろん、インターネット上ではSNSを中心に評判も書き込まれています。これらの情報に目を通しておくと、そのエリアがどのような環境なのかイメージしやすくなるでしょう。

収益性

物件の収益性は「利回り」で判断できます。求め方によって2種類あり、ひとつは「表面利回り」、もうひとつは「実質利回り」です。

表面利回りは、「年間の家賃収入÷物件の購入価格」で求められます。ポータルサイトに掲載されている利回りの多くが、この表面利回りです。

けれども、不動産経営においては固定資産税や修繕費、管理費などの諸経費がかかります。そのため、どんなに表面利回りが高くても、諸経費がかかり過ぎると期待したほどの収益性にはならないかもしれません。

購入にあたっては、「（年間の家賃収入－諸経費）÷物件の購入価格」で求められる実質利回りも確認しましょう。

たとえ、実質利回りが良かったとしても、永久に保証されているわけではありません。入居者が退去すれば家賃収入が途切れますし、物件が老朽化してくると家賃を下げざるを得ない可能性もあります。

長期にわたるキャッシュフローを可視化した上で、本当に初期投資を回収できるのか、期待した収益性が見込めるのか確認しましょう。

将来性

長期にわたって安定した家賃収入を得るには、エリアの将来性も重視しなければいけません。もし、人口が減少傾向にあるエリアなら、将来的に借り手が見つからず、家賃収入が途切れる恐れがあります。

また、近隣に別の建物や施設ができると、日当たりが悪くなったり、犯罪率が増加したりする恐れも考えられるでしょう。こうした建築計画は、自治体の建設関連の窓口で確認できますし、エリア内の不動産会社が情報を持っている場合もあります。近所に空き地があるなら、調べておいたほうが良いでしょう。

収益物件を探すポイント

収益物件を探すときは、方法やチェックするポイント以外にも、いくつか意識しておきたいことがあります。

知識をつける

不動産経営を始めるときは、あらかじめ不動産に関する知識を身につけておくと安心です。

例えば、売買の流れや税制、経理、建築基準法や建物区分所有法などの法律があります。経営やマーケティングの知識もあると良いでしょう。

これらが不足していると、物件を購入するときに予算がオーバーしたり、税金を無駄に払ってしまったり、トラブルの原因になったりします。不動産会社とやり取りするときも、話が噛み合いません。

分かりやすく解説した本やWebサイトが豊富にあるので、勉強しましょう。

自分目線にならないように

不動産経営は自分の目線で行うと、失敗しがちです。あくまでも借りるのは自分以外であり、その人たちの需要を理解しなければいけません。

先ほど、良い立地を見分けるためのターゲットを決めたように、その人たちなら、どのようなエリア、または物件に住みたいのか第一に考える習慣をつけましょう。

多くの物件を見る

物件の情報はインターネットのポータルサイトでも入手できますが、実際に自分の目で見たときの情報量にはかないません。隅々まで見られるのはもちろん、色や臭い、音など文字や画像では得られない情報まで体感できます。

さらに多くの物件を見るほど、評価のポイントが分かるようになり、自分の中で審美眼が養われ、本当に良い物件を見つけやすくなるでしょう。

情報を吸収

不動産経営のノウハウは経験を重ねながら蓄積されるものですが、最初のうちは成功している先輩を参考にするのもひとつの手です。

すべてを参考にできるわけではありませんが、実際に話を聞いたり、その人が書いた本を読んでみたりすると、役に立つ情報があるかもしれません。

収益物件が見つかったらタープ不動産情報へ

収益性のある物件を購入したら、実際に住んでくれる人を見つけて、管理しなければいけません。毎年の確定申告もありますし、法務上の問題に直面する場合もあります。何かトラブルが発生したら速やかに対処しなければいけません。すべてをひとりで行うのは大変です。

タープ不動産情報は、自社で不動産の仲介から管理まで行っており、税務や法務上の問題も専門家と提携して解決できる体制を整えています。さらに改装工事や保険の加入についても対応が可能です。

不動産経営を始めるなら、タープ不動産情報にご相談ください。

まとめ

収益物件は、不動産会社やポータルサイトなどから探せます。候補を絞り込めたら、実際に現地で物件や立地を確認して、収益性や将来性があるのか見極めましょう。

このとき、不動産に関する知識があればトラブルを防げますし、信頼できる不動産会社にサポートしてもらうと、安心して不動産経営ができます。