所有する土地を誰かに貸すと、借主には「借地権」が発生し、契約の範囲内で土地を自由に使えます。契約を更新するときは、借主が貸主に更新料を支払うのが一般的です。

一方で、借地権の更新がトラブルになるケースも少なくありません。滞りなく借地権を更新するには、どのような点に気をつければ良いのか紹介します。

借地権とはなに？更新料とはどういうもの？

まずは借地権と更新料について知っておきましょう。

借地権とは

借地権とは、「地主から土地を借りて使用する権利」です。さらに地上権や賃借権などに分かれますが、大半は「賃借権」として設定されています。そのほうが貸主にとって有利だからです。

賃借権では契約の期間に定めがあり、賃料は必ず発生します。借主が建物の増改築や転貸をするには貸主の許可が必要です。

貸主が第三者に土地を売却すると賃借権は消滅しますが、借主はあらかじめ所有権保存登記をすることで、引き続き権利を主張できます。ただし、土地の登記には貸主の協力が必要になるため、断られた場合は建物の登記だけでも権利の主張は可能です。

こうした契約のルールは、法律に基づいています。借地法（旧法）と借地借家法（新法）の2種類があり、適用されるのは契約日が1992年（平成4年）7月31日以前であれば前者、同8月1日以降であれば後者です。

借地法では、契約の期間に定めはあるものの、貸主側によほどの事情がなければ更新を拒否できませんでした。そこで借地借家法では、新たに「定期借地権」を設定しています。借主が更新したくても、契約期間が満了すると土地を返却するのが原則です。

法律は最初の契約時のものが適用されるため、いまだに借地法が適用されている土地も少なくありません。借主と貸主の双方が合意すれば、借地借家法へ切り替えられます。

では、それぞれの借地権の違いを見てみましょう。

3種類の借地権

1． 普通借地権（新法）

初回の契約期間は30年以上と決まっており、それより短くても、契約書に定めがなくても、自動的に30年となります。更新後の契約期間は、1回目に限り20年以上、2回目以降は10年以上です。

2． 定期借地権（新法）

更新のない契約であり、期間の設定や満了後の建物をどうするかによって3種類あります。

「一般定期借地権」は、契約期間が50年以上で、満了すると更地にして土地を返却しなければいけません。用途制限はなく、契約は必ず書面で行います。

「建物譲渡特約付借地権」は、契約期間が30年以上です。満了すると建物は貸主に相当の対価で譲渡します。同じく用途制限はなく、口頭での契約が可能ですが、契約期間の長さを考えると、書面で行うほうが安心でしょう。

契約満了後も双方が合意すれば、賃貸借契約を結んで借主は引き続き建物を利用できます。

「事業用定期借地権」は、契約期間が10年以上50年未満です。居住用住宅ではなく、店舗や倉庫、工場など事業用の建物に適用できます。

契約期間が30年未満であれば、満了すると借主は無条件で更地にして土地を返却しなければいけません。けれども、30年以上50年未満の場合は、そのままだと契約満了時に貸主は契約更新を受け入れるか、建物の買い取りを迫られます。

更新はせずに土地の返却を求めたいなら、特約でその旨を明記しなければいけません。

なお、いずれの定期借地権も、契約満了後に双方が合意すれば、新たに借地権を設定して借主が土地や建物を利用し続けることができます。

3．旧借地権（旧法）

旧借地権では、建物の構造によって契約期間が定められており、RC造などの堅固な建物であれば30年以上（契約書に定めがなかったり、30年未満だった場合は60年）です。木造などの堅固でない建物は20年以上となります。

更新後の契約期間も、前者は毎回30年以上、後者は毎回20年以上です。先述のとおり、貸主によほどの事情（ほかに土地を持っておらず、住まいを建てるための土地が必要など）がなければ、更新を拒否できません。

借地権の更新料とはどういうもの？

借地権（賃借権）が設定されると、借主は契約で定められた賃料を定期的に貸主へ支払います。

それとは別に、契約の更新時に借主が貸主へ支払うのが「更新料」です。相場は地域によって異なりますが、借地権価格の3～10％であれば妥当といえるでしょう。

借地権価格は、土地の価格に借地権割合を掛け合わせて算出されたものです。土地の価格は国税庁が公表している1平方メートルあたりの路線価×土地の面積で求められます。

仮に路線価が10万円、土地の面積が100平方メートル、借地権割合が60％であれば、借地権価格は600万円です。更新料が借地権価格の5％だと、30万円となります。

更新料の支払い方には2とおりある

新法の普通借地権や旧法の旧借地権では、特別な手続きをしなくても、契約は更新されるのが原則です。これを「法定更新」といいます。

ただし、契約の更新にあたっては次回の期間を定める必要がありますし、賃料の増減や更新料の算出方法なども明確にしなければいけません。そのため、双方で話し合って契約の内容を決める「合意更新」が一般的です。

更新料を支払うときも、合意更新でお互いに納得するほうが後々のトラブルを防げるでしょう。貸主に不満を抱かせてしまうと、借主が建物の増改築や転貸をするときに、承諾してもらえない可能性があるからです。

借地権の更新料支払いは義務なのか

先述のとおり、借地権の更新料には明確な基準がなく、相場も借地権価格の3～10%と幅があります。どうしてなのでしょうか。

支払いの義務はない

現行の借地借家法では、借地権を更新する際に更新料を支払う義務はありません（2020年10月現在）。そのため、相場に幅があるだけでなく、更新料を支払わない契約も数多く存在します。

それでも更新料を支払うのは、借主が貸主との慣習によって裁判所が認めているからです。そもそも、土地は貸主の所有物であり、借主は賃料を支払って使わせてもらっています。貸主には借主の要求を拒んだり、立ち退きを迫ったりすることが可能です。ときには裁判に発展する場合もあります。借主にとっては大きな損失です。

このような事態を防ぐため、契約の範囲内で自由に土地を使わせてもらえるよう、借主は自ら申し出たり、貸主の要求に応じたりして更新料を支払います。

後者の場合、貸主は相場を超える更新料を要求することも不可能ではありませんが、よほどの算出根拠がなければ、裁判になったときに対抗できません。借主が支払えずに契約が更新されない恐れもあります。

支払う必要があるポイント

法律上では更新料を支払う義務はありませんが、以下の場合は支払うのが望ましいでしょう。

1． 契約書で更新料の支払いについて定められている場合

契約書に貸主と借主のサインと押印があれば、この内容に合意したことになり、必ず従わなければいけません。更新料の支払いについて定められているなら、更新の際に貸主は借主にその金額を請求できます。

2． 両者に支払いについての合意がある場合

契約書を取り交わしていなくても、双方が更新料の支払いに合意しているのであれば、借主は支払わなければいけません。ただし、書面で交わすよりも対抗力は弱くなります。

3．過去に更新料の支払いがあった場合

2回目以降の更新で、過去に更新料の支払いがあった場合も、引き続き支払うのが一般的です。

借地権の更新料に支払い期限はある？

最後に借地権の更新料は、どのタイミングで支払うのか紹介します。

原則は更新に定められた月日まで

更新料を支払う決まりになっている場合は、一般的に更新料の支払いが完了した時点で契約を更新したとみなされます。つまり、現在の契約の末日が期限です。もちろん、あらかじめ貸主と借主で話し合って、期限を決めても構いません。

もし、更新料が借主の経済的な事情で一度に支払えない場合は、貸主の合意で分割払いにすることも可能です。

更新したら契約期間の始まりはいつからになるのか

一般的に借地権の契約を更新すると、次の契約の始まりは前の契約が満了した次の日となります。更新料を支払うタイミングとは関係ありません。

まとめ

借地権を設定するときは、書面を取り交わして契約するのがおすすめです。更新料についても、金額や支払い期限を明記しておきましょう。

契約に不備があると、トラブルの原因です。タープ不動産情報では、貸主様と借主様の意向を盛り込んだ契約書を作成して、トラブルを未然に防ぎます。契約後のアフターフォローや管理も万全です。借地権の設定でお悩みの際は、ぜひご相談ください。