資産を活用して収入を増やしたい、少ない資金で利益を得たいと考えたとき、候補のひとつとして考えられるのが「不動産投資」です。

この記事では不動産投資について詳しく知りたい人向けに、不動産投資の仕組みやメリット、デメリットを解説していきます。不動産投資を始める際の参考にしてくださいね。

不動産投資とは？

不動産投資とは、賃貸用の不動産を所有し運用することです。方法としては、1部屋単位で運用するワンルーム投資、棟単位で運用する一棟買い投資があります。

いずれにしても、不動産投資のための物件購入価格を自己資金だけで用意するのではなく、不動産投資ローンを活用して不動産を購入し、個人または法人に貸し出すのが一般的です。

不動産投資の主な収入源は、物件を貸し出すことで得られる家賃収入です。そのほかには、物件価値が上昇したときに物件を売却することで得られる譲渡収入というものもあります。費用を差し引いた家賃収入による運用益、売却にかかる費用や取得費を差し引いた売却益が不動産投資の利益になります。

不動産投資の大きな特徴は、不動産投資ローンを活用することで、不動産を購入するだけの資金がなくても投資をはじめられることです。

不動産投資のメリット

不動産投資は何が良いのか、まずは不動産投資の主なメリットを6つ紹介します。

手持ちのお金がなくても可能

不動産投資のメリットは、手持ちに十分な資金がなくても投資をはじめられることです。不動産投資以外の投資方法では、資金があることが前提となりますが、不動産投資なら、不動産投資ローンを活用することで大きな手出しがなくても投資できます。

運用中も、不動産投資で得た家賃収入からローン返済ができますので、うまくいけば追加で手出しすることなく投資の継続が可能です。

ローン完済までのシミュレーションを実施することで、ある程度の収益の予測もできますので、無理なくローンを返済できるのも不動産投資のメリットといえるでしょう。

安定収入が期待できる

不動産投資開始当初は、不動産投資による家賃収入をローンの返済に充てるのが一般的です。ローンが完済すれば、定期的に出ていく支出がなくなりますから、物件の修繕費などを除いた家賃収入分が利益になります。

家賃収入は入居者がいれば定期的に入ってくるものですので、将来にわたって安定した収入が期待できるのも不動産投資のメリットです。

私的年金の形成

高齢者人口の増加による公的年金に対する不安から、老後のための貯蓄が重要性を増してきました。現役として働ける時期には限りがありますから、将来仕事を離れたときのために、公的年金以外でカバーできる貯蓄などを用意しておくことは大切です。

不動産投資での家賃収入は、ローン完済後は、その多くが利益となりますので、私的年金として活用できます。将来の不安を軽減できる点においても、不動産投資のメリットは大きいのではないでしょうか。

生命保険として活用できる

投資用の不動産であっても、ローンを利用する場合は、自宅用の不動産ローンと同様に、団体信用生命保険（団信）に加入します。

団信は、被保険者（不動産投資ローンの契約者）が、死亡、または高度障害状態になったときに、その後のローンの支払いが免除される生命保険です。ローンが免除されても不動産はそのまま所有物として残ります。

契約者に万一のことがあった場合、団信によってローンの支払いが免除されると同時に、家賃収入を年金のように受け取ることができるので、生命保険としても活用できるのが、ローンを活用した不動産投資のメリットです。

リスクヘッジになる

インフレーション（インフレ）とは、物価上昇のことです。インフレが起きれば、これまで100円で購入できていたものが150円でないと購入できなくなるなど、モノの価値が上ることで、お金の価値は減少してしまいます。

預貯金は投資分が減少することがないため安心と思われがちですが、インフレが起きればお金の価値が下がるため、資産価値も目減りするのがデメリットです。

一方、不動産はインフレに連動する資産で、物価の上昇に合わせて、不動産の価値も上がり、家賃収入が上昇することもあります。不動産のような安定した価値のある資産を保有していれば、インフレに対するリスクヘッジが可能です。

税金のメリット

不動産投資は、税金面でのメリットがあり、特に相続税対策としてよく活用されます。一般的に、不動産投資の対象となる不動産は、相続税計算時に時価よりも低い価格で評価されるためです。

相続税の計算では多くの財産が時価評価されますが、不動産は土地が路線価、建物は固定資産税評価額で評価されます。賃貸物件の場合は、さらに借家権割合や賃貸割合（満室の度合い）が考慮され評価されます。

現金などとして所有しておくよりも、不動産として所有した方が相続税の面ではメリットが大きいです。

不動産投資のデメリット

ここまで見ると不動産投資は大変魅力的な投資方法に映るかもしれません。しかし、投資ですので、デメリットとなるリスクも存在します。

空室リスク

不動産投資は、入居者がいない状態、つまり空室であれば収益が発生しません。空室が続けば安定した収入も得られなくなってしまいます。

さらに問題なのは、空室になった後、次の入居者が見つかる保証もないことです。入居者が見つからなければ、空室が長期化して収益が途絶えますし、複数所有の場合でも見込んでいた収益が落ち込みます。

空室対策を考えるなら、不動産会社に借り上げてもらい一定の家賃保証を得られるサブリースも検討に入れておきましょう。

建物は老朽化する

築年数が経過すれば、建物の老朽化が進みます。古い物件より、新しい物件の方が需要はありますので、老朽化が進むと次の入居者が見つかりにくくなり、空室期間が長くなることもあるでしょう。

需要と供給をマッチさせるために家賃を下げるなどの必要も出てきますし、建物の修繕やリフォームなど、長期的なメンテナスも計画に入れた投資を実行する必要があります。

金利変動リスク

不動産投資ローンの利息は、主に変動金利と固定金利に分けられます。固定金利はローン期間中一定の金利が用いられ、変動金利は一定期間ごとに金利の見直しが行われる方法です。

近年は低金利が続き、固定金利と比べて金利の低い変動金利が人気ですが、変動金利にはリスクがあります。経済動向などで変動する金利変動のリスクです。

不動産投資ローンは長期で組むことも多く、長期的な金利動向が読みにくいため、将来金利が上昇に転じたら、金利の変動によって返済計画が狂うことも考えられます。

不動産価格下落リスク

不動産価格は、需要減少や不景気に影響されて価値が下がることがあります。不動産価格の下落によるデメリットは、売却したいときに想像していたよりも低い価格になることもありうることです。

また、不動産自体が流動性の低い資産ですので、売りたいときに売れないことが多いのもデメリットとなるでしょう。

さらに、不動産を売却せずに所有を続ける場合であっても、不動産価格の下落が影響して、家賃を下げざるをえなくなり、将来、期待する家賃収入を得られない可能性もデメリットとして挙げられます。

不動産投資のやり方

不動産投資は魅力的な投資方法ですが、さまざまなリスクも抱えることになります。不動産投資成功のカギは、デメリットをどれだけ回避して、メリットを享受できるかにあるでしょう。この項では、不動産投資のやり方とポイントを紹介します。

目標設定

不動産投資は、ローンも関わってきますから、すぐに投資対象を変更するには難しい部分があります。だからこそ、投資をはじめる前にしっかり目標設定をしておくことが重要です。

どのぐらいの資産を形成したいのか、毎月どのくらいの収益を得たいのか、ローンの返済はどうか、具体的なイメージをもって投資を進めていきます。

物件を探す

目標をある程度定めたら、不動産投資のポータルサイトなどを活用して、物件探しをはじめます。

ポータルサイトなら、住宅用だけでなく、工場や倉庫などの事業用不動産も含め、豊富な物件を取り扱っているタープ不動産情報をぜひご活用ください。物件の比較が簡単で、希望の物件を探しやすいのが特徴です。

不動産管理も含め、不動産に関する取引をすべて行っているので、売買から管理までワンストップで対応できますし、相談も受け付けています。不動産投資を考えているなら、まずはタープ不動産情報にご相談ください。

まとめ

安定した収入が見込めるなど、不動産投資は魅力的な投資方法ですが、リスクもあります。不動産投資を成功に導くには、しっかり計画を立てた上で収益の見込める物件を選ぶことが重要です。物件選びをうまく進めるには、信頼できる不動産会社も見つけておきましょう。